Рыжий Ангел: все о недвижимости в Чехии

Февраль 2010

2010 год уже стоит на пороге весны, а это значит, что подводить итоги пражского рынка недвижимости настало самое время.

Общий обзор

Кризис поменял психологию покупателей чешской недвижимости: покупают теперь не все, кто хочет просто перекинуть деньги в другую страну или обзавестись инвестиционным жильем, а те, кто планируют свои денежные потоки и четко просчитывают прибыль. Инвесторы выбирают квартиры, расположенные ближе к центру города, с хорошей инфраструктурой, близостью трамвайных остановок и метро. Параллельно с этим на чешском рынке мощным центром притяжения клиентов становится эко-жилье — новый представитель рынка новостроек. Спрос на недвижимость с низкими энергозатратами, т.е. удельная теплоемкость, необходимая для отопления дома должна быть максимум 50 кВт/м², возрос на 50%. Немаловажным вопросом при покупке квартиры на вторичном рынке становится цена эксплуатации жилья. Дома, где была проведена реконструкция, заменены фасады, вставлены стеклопакеты и проведены работы по утеплению стен, лучше сохраняют тепло и требуют меньше расхода электричества. У владельца покупаемой квартиры необходимо узнавать сколько обходятся в месяц коммунальные платежи.

Динамика цен 2009 года от падения в самом начале до стагнации в конце привела к тому, что в последнем 4 квартале среднестатистические цены по рынку не изменялись. В целом за год цены на панельные дома упали на 18-22%, на «кирпич» от 5 до 10%. Понижать цены в новостройках девелоперы уже не в состоянии: и так продают построенные объекты на грани рентабельности.

Коттеджное строительство переживало аналогичные проблемы. Цены упали почти на 20-25%, по сравнению с докризисными. Особенно сильно пострадали те коттеджные новостройки, которые расположены более чем в 20 минутах езды от Праги.

Единственный сегмент риэлтерского рынка, который пострадал менее всего – земельные участки с уже имеющимися инженерными сетями. Проиграли те инвесторы, которые вкладывали деньги в земли, расположенные далеко от Праги. Потери составили до 5% от цен 2008 года. В целом же по стране цена или осталась на том же уровне, или же дала незначительный  рост. Последнее касается земель в непосредственной близости к Праге.

В мае 2009 года истек срок ограничений в законодательстве Чешской Республики и стало возможным покупать недвижимость нерезидентам, что привело к увеличению инвестиционной привлекательности. Не смотря на кризис, почти 87% всех инвестиций в недвижимость было совершено в 2009 году в Праге или ее окрестностях. Многие покупали жилье именно под будущую сдачу в аренду для проживания или под офис.

Рынок недвижимости в Праге

Если Вы решились купить квартиру в Праге, то надо осознавать, что определить «идеальный» район для покупки квартиры достаточно трудно. Можно покупать в центре и сдавать подороже. Но и квартира будет недешевой. Можно купить чуть дальше от центра и большей площади, но тогда надо понимать, кто будет жить в квартире и по какой цене квартира будет выставлена на рынке для сдачи в аренду.

Самой большой популярностью среди тех, кто ищет жилье в аренду, пользуются недорогие «гарсонки» (студии) и 1+кк (кухня в таких квартирах расположена в комнате), как в панельных, так и в кирпичных домах. Стоит отметить, что в исторических районах города панельных домов нет и стоимость гарсонки в центре может приравниваться к стоимости хорошей двухкомнатной квартиры в более удаленных районах.

Центр города это Прага 1 и Прага 2. В среднем за последние месяцы ушедшего года стоимость таких квартир понизилась примерно на 10%. Однако, если вычесть из расчетов квартиры класса  люкс (сделки, которые можно перечесть на пальцах одной руки, как например, на улице Нерудова, под самыми стенами Пражского Града), и провести корреляцию по «среднестатистическим квартирам» в этих районах, то цена падения не так впечатляет — всего 2-4%.

Не инвестиционные 2-х или 4-х комнатные квартиры обычно покупают состоятельные семьи, планирующие в ближайшее время обзавестись детьми. На этом сегменте рынка цена за квадратный метр в Праге 1 выросла почти на 10% по отношению к осени прошлого года, а на Праге 2 рост составил порядка 3%. Я в данном случае описываю квартиры, которые расположены в домах, прошедших реконструкцию, и сами квартиры после ремонта.  Цена на квартиры без ремонта плавают в зависимости от дома,  и тут можно говорить как о падении (например Прага 2 от метро Йиржиго с Подебрад и далее к Праге 10), так и о росте (например, по улице Винограды).  Чуть отойдя от центра, начиная с Праги-4 и далее, колебание стоимости квартир находится примерно в одном диапазоне и может лишь различаться привлекательностью инфраструктуры районов. Прага-3 застряла в положении «уже не элита и еще не обыватель». Та часть, которая расположена в районе метро Йиржиго с Подебрад, все еще относится к фешенебельным Виноградам, а вот от метро Флора и далее, хорошему клиенту, кто любит блеснуть «я не такой как все, я – лучше», покупать квартиру не рекомендуется. Разве что в престижных новостройках, где в домах уже есть гаражное место, а в небольшом застроенном ареале мало что напоминает «старую Прагу».

Сводная таблица стоимости в кронах квадратного метра жилья на вторичном рынке Праги (конец 2009 г.)

26 крон=1 евро

По моему мнению, интерес представляет район метро Андел и пространство в  радиусе 5-10 минутной езды на трамвае от него. Для тех, кто планирует покупать квартиру для постоянного проживания, можно рассматривать и более дальние расстояния, где вторичный рынок уступает место новостройкам. Интересен район Праги-4, непосредственно прилегающей к Праге-2 (Винограды). Сегодня это деловое сердце бизнес-Праги и именно тут расположены офисы многих западных компаний. Как правило, цены на квартиры в отреставрированных домах или точечных новостройках, где жильцам предоставляется не только частный зеленый двор, улучшенная планировка и прекрасный ремонт, гараж, но и бассейн со спортзалом, могут начинаться от 200 тысяч евро за квартиру.

Покупатель, желающий через пару тройку лет перепродать купленное жилье с прибылью, должен обратить внимание на такие районы Праги как Модржаны, Михел, Жижков, Карлин и улицы рядом со станцией Будеевицка. Страшилки о том, что район Жижков – цыганский район, скорее из области уходящих сказок. Район все быстрее и быстрее заселяется иностранцами.

Если говорить о квартире для постоянного проживания, то надо разбивать спальные районы на две категории: панельные дома времен социализма и новостройки. Как писалось выше, особой популярностью у покупателей пользуются дома энергетической категории А, то есть здания, в которых потребление энергии на отопление в диапазоне 15-50 кВтч / м ² в год. Большинство девелоперов стремится сдавать новые объекты с данным сертификатом. Кроме того, пражская новостройка сильно отличается от привычного русскому человеку каменного блока, куда надо еще вложить, как минимум, половину стоимости квартиры, что бы довести жилье «до ума». Принцип пражского девелопера — «купи квартиру и въезжай». Как правило, все квартиры сдаются под ключ, т.е. не требуют дополнительного ремонта. Покупателю остается купить мебель, или, в худшем случае, кухонную мебель. Именно в худшем, так как покупая квартиру на стадии строительства, можно выбрать из предложенных вариантов собственный дизайн стен, полов, дверей, что уже будет входить в стандартную цену жилья, и вариант кухни. Если же застройщик продает «голую кухню», то можно заказать ту марку мебели, которая покупателю по душе и по финансам, чтобы обустройством занимались профессионалы, а в момент получения ключей хозяевам осталось бы только ввезти основную мебель и наслаждаться жизнью в собственной квартире.

Таблицы составлены автором на основании расчетов, произведенных по данным из открытых источников

Агата Синкевич

Аудио рассказы начитанные Александром Касаткиным положительно воспринялись многими, кто приходит на сайт. В качестве эксперимента выкладываю тут тестовый файл записи рассказа. Читает Оксана Кравченко. И у меня вопрос «нравится Вам или нет?»

Рыжий Ангел

День рождения блога. Можно сказать, его первые минуты. Прекрасная дата. 28 февраля 1066 года — открылось Вестминстерское аббатство. Легенда гласит, что церковь, вокруг которой возникло Вестминстерское аббатство, была освящена самим апостолом Петром. С тех пор традиционное место коронации английских монархов окутано ореолом мистики.

28 февраля 2010 года  — стартовал блог Рыжего Ангела. В эти минуты за окном приятная плюсовая температура. И хотя солнце спряталось за облаками весна уже гуляет по городу. Где-то на юге России мои родители отмечают юбилей — 44 года вместе. И мир продолжает вертеться, то маня обещаниями и надеждами, то подставляя подножку и испытывая на прочность. Желаю всем нам выстоять, как выстояло многие столетия Вестминстерское аббатство.

Удачи !