Рыжий Ангел: все о недвижимости в Чехии

Первое, что делает потенциальный претендент на покупку квартиры в Чехии – ищет информацию по стоимости жилья. При этом большинство потенциальных покупателей имеют лишь относительное представление о реальной стоимости и специфике чешского рынка.

Сразу подчеркну, наличие квартиры в Чехии не является достаточным основанием для получения ВНЖ. Поэтому, если Вы не планируете вести постоянный бизнес или получать коммерческий доход с купленной недвижимости в Праге, проживая на Родине, все ниже описанное будет носить для Вас только развлекательно-познавательный характер.

Как я писала ранее, анализируя 2009 год, рынок недвижимости Чехии достиг своего дна и является наиболее привлекательным по времени для проведения долгосрочных инвестиционных сделок с недвижимостью и покупки вкартиры для персонального проживания.

При анализе рынка в расчет берутся квартиры только в частной собственности, так как продажа кооперативных квартир иностранцам скорее исключение из правил, чем текущая реальность.

Покупая квартиру в столице Чехии, следует знать, что Прага делится на административные округа. Если смотреть по карте, то округов более 20. Однако все реалитные агентства используют старую схему, исчисляя предложения на рынке от Праги 1 до Праги 10. Наиболее «ценные» из них Прага 1 и Прага 2 – исторические центры, Прага 6 –  район вилл, Прага 5 – район новостроек  и старых построек, прилегающих к Влтаве и расположенных у метро Andel. Интересна может быть и Прага 3 на стыке с Прагой 2 в районе Винограды. Стоит заметить, что Прага 10 может быть как «классическая», перетекающая из Праги 2 и Праги 3, так и «новая», включающая в себя, например, Прагу 15 (район Horní Měcholupy).

Все эти нюансы, при желании, можно познать самому с помощью карты, или консультируясь с менеджером по продаже недвижимости. Именно такие «тонкости» в объединении районов и обуславливают ценовой раздел на недвижимость в одном и том же районе Праги.

В своем анализе я не делила первичный и вторичный рынок, так как большинство иностранцев, покупая квартиру в Праге, исходят из принципа «У меня есть X средств, и что я могу на них купить?». Данная статья отвечает на подобный вопрос.

И так, что и почем можно было купить в Праге в 1 квартале текущего года?

+ kk в данной таблице обозначает, что кухонный угол расположен в комнате или одной из комнат

+ 1  — кухня отдельно от комнаты или комнат.

курс евро-крона: 1 евро=25,430 крон. По прогнозам чешских аналитиков к лету крона будет падать и достигнет 26 крон за евро.

Основная задача текущего анализа показать, что приезжая в страну и имея n-нное количество денег, человек мог бы в начале года купить квартиру по данной цене в одном из районов Праги. Если говорить о таких округах, как Прага 5, 6, 7, 8, 9, 10, которые вмещают в себя подсубъекты, легко подсчитать, сколько понадобится денег для покупки полноценной двухкомнатной квартиры (50-60 m2) в центре или же в относительном отдалении. Самое главное, чтобы квартира находилась недалеко от остановки трамвая или метро — основных видов общественного транспорта чешской столицы.

Престижность месторасположения квартиры и, соответственно, ценовая дифференциация, также достаточно хорошо видны в приведенной выше таблице. Квадратный метр однокомнатной квартиры в Праге 2 вполне может быть равен по цене квадратному метру хорошо отремонтированной 4-х квартире на окраине. Например, в районе метро «Черный Мост».

В чем специфика рынка недвижимости в Праге в 1 квартале 2010 года?

Во-первых,  на 32% уменьшилось предложение квартир на продажу в Праге 1, на 49% — в Праге 2. Продавцы стараются попридержать наиболее привлекательные квартиры до лучших времен.

При этом средняя стоимость квадратного метра в продаваемых за текущий период квартирах выросла: в Праге 1 — на 5%, а в Праге 2 — на 1%. Это, пожалуй, единственные районы города, где наблюдается рост средней стоимости квадратного метра. Причем вызвано это ситуацией подавленного предложения при растущем спросе.

Во-вторых, относительное увеличение стоимость квадратного метра жилья в Праге 4 и Праге 5 связано с выводом на рынок объектов новостроек. Так как девелоперские компании поубавили аппетит, то можно сказать, что в чистом исчислении продажная стоимость новостроек снизилась от 4 до 10% в зависимости от конкретного объекта. Но так как большинство предложений вышло активно на рынок именно в начале года, плюс наблюдался всплеск продаж хорошо отреставрированных квартир вторичного рынка, которые можно отнести к бизнес-классу, мы можем наблюдать ситуацию относительного прироста стоимости квадратного метра жилья в этих районах по сравнению с началом года.

В-третьих, вырос объем продаж «неинтересных квартир», то есть расположенных на окраине города и в панельных домах. Это привело к понижению средней стоимости квадратного метра по Праге 7 (напомню, мы говорим о цене предложения) на 6%, Праги 10 – на 3%.

В-четветрых, Прага 5, Прага 3, Прага 4 в своих ареалах, расположенных ближе к центру, сохранили свою привлекательность и не потеряли в цене. Именно в этих районах сейчас наиболее перспективно покупать небольшие квартиры: от 1+кк до 2+1 для последующей сдачи в аренду. Налог на подобную деятельность относительно невысок. Например, сдавая квартиру в аренду за 10 000 крон в месяц, арендодатель должен заплатить подоходный налог в размере порядка 1050 крон.

В-пятых, в связи с оживлением на рынке ипотечного кредитования, ростом программ поощрения клиентов среди дивелоперов, происходит падение интерса к рынку квартир в панельных домах. Это единственный сегмент рынка, где на фоне всеобщей стабилизации и зачатков роста можно ожидать еще один скачок цен вниз, при условии понижения процентной ставки по ипотекам в ближайшие 2-4 месяца. «Панелаки на окраине» становятся все менее и менее привлекательными для покупателей, а продавцы спешат избравиться от неликвидной недвижимости.

Делая расчеты к этой статье, мне приходилось очищать статистические данные от явных отклонений. Например, от квартиры, общей площадью около 30 м2, расположенной в панельном доме на самой окраине, без ремонта и продающейся всего за 30 тысяч евро, так как такая цена не показатель для современного рынка. Но, вполне вероятно, что подобные «уникумы» будут попадаться в этом году еще не раз, так как надо успеть продать неликвид сейчас, ибо завтра будет еще дешевле и не факт, что купят.

Что ожидать в ближайшем будущем?

После ослабления спроса на новое жилье в 2008 и 2009 годах наблюдается активность на первичном рынке. Увеличивается объем выданных ипотечных кредитов местному населению. По прогнозам чешских аналитиков банковского рынка объем кредитования 2010 года может достигнуть 82 млрд крон., что составляет 70% от объемов докризисного 2008 года.

Замороженные на время кризиса проекты постепенно возвращаются в жизнь. А это значит, что если при прочих равных условиях банки найдут способ еще понизить процентную ставку по ипотеке, то до конца года мы сможем наблюдать не только окончание стагнации на рынке жилья, но и относительный рост продаж.

Потенциальные покупатели находятся в выжидательном настроении. Плохое покупать не хотят, а хорошее только присматривают. Те, кто не успеет купить недвижимость в ближайший год, через полтора уже может смотреть вослед уходящему поезду под названием «инвестиционная привлекательность после кризисной недвижимости».

В целом же, как показывает история, пессимистические настроения явно не для чешского рынка. В конце 2008 года компания «Делойт» предсказывала более сильные отрицательные влияния на год 2009, которые, по счастью, не сбылись. Теперь компания смотрит достаточно оптимистично на развития событий в 2010 году:

Так что, господа инвесторы, держите руку на пульсе времени. В Чехии ожидаются приятные гонки в погоне за прибылью.

13 комментариев на “Краткий анализ рынка жилья в Праге 1 квартал 2010 год”