Июль 2010
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июнь   Авг »
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  
Архивы
Метки

Анализ рынка недвижимости в Праге 1 полугодие 2010 года

Покупка недвижимости в Чехии сопряжена с тем риском, что фирмы посредники завысят продажную стоимость недвижимости, стремясь покрыть издержки всех, кто принимает участие в цепочке от продавца к покупателю. Проанализировать самостоятельно рынок, не зная чешского языка, почти не реально. Прага подразделяется на административные округа. Если смотреть по карте, то округов более 20. Однако, все реалитные (риэлтерские) агентства используют старую схему, исчисляя предложения на рынке от Праги1 до Праги10. Наиболее «ценные» из них Прага1 и Прага2 – исторические центры, Прага6 –  район вилл, Прага5 – район новостроек  и старых построек, прилегающих к Влтаве и расположенных у метро Андел. Интересна может быть и Прага3 на стыке с Прагой2 в районе Винограды. Стоит заметить, что Прага10 может быть как «классическая», перетекающая из Праги2 и Праги 3, так и «новая», включающая в себя, например, Прагу15 (район Horní Měcholupy). Таких нюансов множество и лучше разбираться  в них с профессионалами.

Представленный анализ отвечает на главный вопрос покупателя недвижимости в Чехии «Что я могу купить на имеющуюся сумму?». В цену не включены посреднические услуги реалитных маклеров, которые сейчас составляют 2-3%, в зависимости от агентства. Покупателю необходимо знать, что иностранный гражданин может покупать недвижимость на физическое или юридическое лицо. Это возможно только в  отношении квартир, находящихся в частной собственности или продаваемых напрямую от девелоперов. Ниже рассмотрен рынок с точки зрения иностранного покупателя.

Как же вел себя рынок в первые 6 месяцев 2010 года?

Одной фразой, прошедшие за полгода изменения, можно охарактеризовать так: «у продавцов сдали нервы». Показательным стал сегмент рынка недвижимости в Праге1. Еще в 1-ом квартале текущего года продавцы Праги1 и Праги2 занимали выжидательную позицию. Продажа квартир в первые 3 месяца текущего года уменьшилась на 32%  и 49% соответственно. Психологическая война, казалось, затянется надолго. Однако в мае на рынке появилось много новых и относительно недорогих квартир. Среди предложений стоит особо выделить самую «инвестиционно привлекательную» категорию – «2+1». Именно такие квартиры стремятся покупать в центре Праги те, кто собирается сдавать жилье для краткосрочной аренды туристам. В процентном соотношении динамику средней стоимости квадратного метра в первом и втором квартале можно представить следующим образом:

1 квартал 2 квартал
Прага- 1 5,87% -2,82%
Прага- 2 0,99% -6,94%

Для относительно медлительного чешского рынка подобные изменения по элитным районам настоящая революция, основные причины которой лежат в консервативной политике ипотечного кредитования и выжидательных настроениях покупателей.Политика ипотечного кредитования в  Чехии достаточно консервативна, а  настроения  покупателей  выжидательны. Поэтому для относительно медлительного чешского рынка подобные изменения по элитным районам настоящая революция.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге в чешских кронах (анализ предложения) выглядел на конец первого полугодия следующим образом:

аналитика Прага, http://sinkevich.info/blog

Та же таблица в пересчете на доллары США по курсу на день публикации:цены недвижимость Праги в долларахСредний метраж продаваемой квартиры в каждой из категории:средний метраж квартиры в Праге«+ kk» в данной таблице обозначает, что кухонный угол расположен в комнате или одной из комнат;
«+ 1» — кухня отдельно от комнаты или комнат.

Как можно заметить из приведенной таблицы, относительная динамика среднего квадратного метра на квартиры (исключая районы Прага 1,2,3) находятся примерно в одинаковом диапазоне. Колебания стоимости между полной квартирой типа «2+1» и усеченным вариантом типа «2+kk» обуславливается тем, что квартиры, предложенные за рассматриваемый период, можно разделить на  2  категории:

  1. отремонтированные
  2. без предварительного ремонта

Чем больше отремонтированных или новых квартир выставлено на продажу, тем выше стоимость среднего м2 в рассматриваемом сегменте рынка.

В  приведенной  ниже  таблице рассмотрены первые промежуточные итоги изменения цен в первом полугодии 2010 года.

таблица изменения % цен, http://sinkevich.info/blog

Чтобы понять отраженные на графике скачки следует сделать несколько примечаний.

Изменения Праги1 и Праги2 были рассмотрены выше. Исторически сложилось так, что Прага 3 «застряла» в положении «уже не элита и еще не обыватель». В течение первого квартала на рынке наблюдалось снижение относительной стоимости квадратного метра за счет минимальных объемов предложения, среди которого преобладали квартиры вторичного рынка требующие частичного или полного ремонта. Во втором квартале почти в 2 раза увеличился объем выставленных на продажу квартир. Кроме  того, улучшилось и качество самой недвижимости. В  сумме все  это вызвало относительный рост общей стоимости квадратного метра жилья от продавцов.

Интересные изменения происходили во втором квартале первого полугодия в «спальных» районах чешской столицы. Средняя стоимость квадратного метра в районах Праги 7,8,10 выросла к концу первого полугодия. Этому есть ряд объяснений:

  1. Значительно вырос объем предложений;
  2. В основном  продаются квартиры-новостройки, а это жилье, не  требующее  ремонта, что увеличивает среднюю стоимость квадратного метра;
  3. Увеличение сегмента первичного жилья полностью перекрывает отрицательную динамику вторичного рынка.

Противоположная динамика отражается на графике по Праге5, которая в своих «спальных» окраинах так же имеет кварталы новостройки. По сравнению с ростом средней стоимости квадратного метра первого квартала,  во втором наблюдалось понижение цен на 5 %. Это связано с появлением квартир от 700 тысяч крон за «гарсонки» и «1+kk». Объемами дешевых квартир вторичного рынка на «2+kk» и «3+kk», где в отличие от 1-го квартала стали попадаться квартиры до 2 миллионов и 2.7 миллионов крон соответственно, что повлияло на расчет в общей динамике цен.

Второй квартал принес цены  на  квартиры, которые  смогли порадовать покупателей. Например, 3-х комнатная квартира в 66 квадратных метров, за 1 200 000 Kč ($62 357) стала лидером среди «отличившихся». Правда это старый панельный дом, и квартира требует ремонта. Но, даже при таких показателях, цена для пражского рынка недвижимости уникальна и находится на уровне 6-летней давности.

Подобные «отклонения» во втором квартале можно наблюдать довольно часто, а это значит, что самый «неликвид» рынок сбрасывает, пытаясь освободиться от балласта. По большому счету, стоимость ремонта в Чехии на порядок ниже, чем в России, поэтому  у всех желающих есть реальный  шанс купить такие «отличившиеся» квартиры.

По данным Чешского Народного Банка, разница между ценой продавца и покупателя в первом полугодии 2010 года составила 7,5%. Покупатели из других стран имеют возможность получить ипотечный кредит на покупку недвижимости. Несмотря на кризис, банки предоставляют ипотеку как иностранцам, которые покупают квартиру на фирму, так и тем, кто выступает в качестве «физического лица». Если покупатель может заплатить 50% и более, то некоторые финансовые учреждения предоставляют ипотеку и без подтверждения доходов. В этом случае процент по ипотеке будет уже не 5.5-6.5%, а 9-11% или больше. Каждая заявка на ипотеку рассматривается банком в индивидуальном порядке.

Таблицы составлены автором на основании расчетов, произведенных по данным из открытых источников. Полная или частичная перепечатка только с разрешения автора©

19 комментариев на “Анализ рынка недвижимости в Праге 1 полугодие 2010 года”

  • n.p пишет:

    «Чешский аналитики считают, что дефицит жилья в Праге и превышение потенциального спроса над предложением на первичном рынке приведет к медленному росту цен уже в конце года. Правда недвижимость, построенная в 2007—2009 годах по «раздутым ценам себестоимости», все так же будет простаивать на рынке в ожидании своего покупателя.» Мда уж.

    • agata пишет:

      дешевые новостройки покупаются как жаренные пирожки. а вот старые, на которые цены высокие, стоят пустыми.

    • Георгий пишет:

      Никакого роста спроса в конце года не будет. Нету предпосылок. Эта, вот, надежда на то, что спрос на пустом месте вырастет — это все _желания_ и _надежды_ маклеров, которые очень часто публикуются на продажных статьях на серверах idnes.cz и ihned.cz. На последнем ОЧЕНЬ любят публиковать проплаченные маклерами статьи о том, что, мол, всё, цены на дне, падать некуда, покупайте, а то подорожает. Никуда оно не подорожает без помощи «сторонних» сил (например, банков, которые и сейчас-то ипотеки плохо дают, поэтому облегчение процедуры выдачи ипотеки или снижения процентной ставки по ипотечным кредитам ожидать не стоит).

      • agata пишет:

        Завтра выйдет аналитика. Там можно почитать про спрос и прочее. В ней только одна позиция взята из внешнего источника. Все остальное построено на собранной статистике...так что, простите, аналитику пишу сама и ни откуда не перевожу.

  • amazonkas пишет:

    it was very interesting to read sinkevich.info

    I want to quote your post in my blog. It can?

    And you et an account on Twitter?

  • sugoyoki пишет:

    Уже не первую неделю читаю. Но более всего нравицца ваш стиль изложения. Чем-то даже на Каганова похоже. Прямо на раз все прочитываю.

  • venik_lighter пишет:

    I would like to exchange links with your site sinkevich.info

    Is this possible?

  • Hifdin пишет:

    Да работать мне и работать на такие цены.

  • Интересно было почитать ваш анализ. Честно говоря думал цены будут гораздо меньше. Как-то считал что да, центр — дорогой. Ну а дальше дела обстоят по проще. Оказывается все совсем не так.

  • Георгий пишет:

    Что-то у меня не вяжется:

    «Чем больше отремонтированных или новых квартир выставлено на продажу, тем выше стоимость среднего м2 в рассматриваемом сегменте рынка.»

    Если правильно понимаю, то насыщение рынка должно вызывать снижение спроса, помноженное на кризис, и, как результат, снижение цен или полная «заморозка до лучших времен».

    • agata пишет:

      Все вяжется, если рассматривать емкость рынка по всем категориям. Одна часть идет вниз. Другая вверх. Выводится относительная разность. В отличии от России изменение движения цен по сегментированию в Чехии более заметно. Особенности местного рынка.

      • Георгий пишет:

        Я так понял, что в данном предложении речь об одном сегменте, а не о рынке вцелом, поэтому меня это и удивило.

        А вообще несколько не понимаю, как влияет фактор «ремонта» на выставляемую цену. Каждому мало-мальски здравомыслящему понятно, что делать ремонт в продаваемой квартире — глупая идея (покупатель всё равно переделает под себя). Ремонт продаваемой хаты — мертвые деньги, которые не возвращаются. Думаю, что это понятно и без объяснений. Вы же как эти отремонтированные_квартиры_на_продажу связали с продажами новостроек (которые сейчас никто не покупает) и сделали вывод, что это влияет на цену. Хотелось бы знать, на основании чего сделан такой вывод, потому что аргументации я не нашёл.

        • agata пишет:

          Как показывает опыт моих знакомых — предпочитают въезжать в уже отремонтированную квартиру. Ремонт делается позже. Как правило под это копятся деньги или берется кредит. Сразу делать ремонт слишком накладно. Правда это чехи. Плюс статистика по чехам на основании взятых в одном из банков кредитов на реконструкцию. Есть промежуток во времени от года до 2.5 между покупкой квартиры и ее ремонтом. Психология русских — делать ремонт сразу под себя. Но, как Вы знаете, русских в Чехии все же меньше, чем чехов. Наверное этим определяется специфика.

  • Илья пишет:

    Эх спасибо за просветление, еще чуток подкоплю денег и куплю себе квартирку с ремонтом, в Праге, но пока это только мечты:)

  • В Чехии тоже была, но посмотрите и другие страны.

Оставить комментарий