Сентябрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Окт    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930  
Архивы
Метки

Архив рубрики «Аналитика по рынку жилья в Чехии»

Анализ рынка недвижимости г. Прага за 9 месяцев 2011 года

Рынок  чешской недвижимости похож на сообщающиеся сосуды: если в первичном секторе настроение уныния, то на вторичном рынке — продавцы с заключают сделки, опускаясь еще на пару десятков тысяч крон от первоначальной цены в пользу покупателей. На первичном рынке «ниже падать в цене» просто не выгодно. Проще заморозить проект до лучших времен. Как рапортует чешское статистическое управление, в среднем на первичном рынке продажи упали на 4.1 % по сравнению с 9-ю месяцами аналогичного периода 2010 года. Начиная с апреля этого года пессимистов на первичном рынке, считающих, что в 2012 году объем продаж квартир в новых домах сократится, увеличилось с 30% до 50%. Девелоперы считают, что лучше делать меньше да лучше и ориентироваться на стабильного и денежного покупателя. При этом часть строительных компаний планирует строительство только относительно дорогих объектов повышенной комфортности, а другая часть сосредотачивает свое внимание на относительно дешевом массовом жилье. Правда, за счет чего будет происходить дальнейшее снижение себестоимости и, как следствие, понижение итоговой цены квартиры, остается „коммерческой тайной“. В любом случае, при повышении с 1 января 2012 НДС с продажи квартир (с 10% до 14%) не дает никаких предпосылок считать, что „квартиры завтра будут дешевле, чем сегодня.“

Куда более приятна для покупателей ситуация на вторичном рынке жилья. Рассмотрим ее на примере чешской столицы Праги. Напомним, что для более точного анализа рассматривается недвижимость Праги в зависимости от ее районов. Центральные районы: Прага 1, Прага 2 и часть Праги 3 (от центра и до метро Йирижего м Подебрад). Районы от Праги 4 до Праги 10 объединяют как старую Прагу (набережная у Влтавы, метро Андел и т.п.), так и спальные новостройки (район метро Черный Мост, Лужины, Ладви и т.п.). Кроме того, нами рассматриваются только квартиры находящиеся в частной собственности, так как именно они доступны к покупке иностранными гражданами, как за собственные средства, так и при помощи ипотеки.

анализ недвижимости праги 9 месяцев 2011
Как видно, из вышеприведенной диаграммы, в целом 2011 год для покупателей – год стабильности. В первом квартале в центральных районах Праги 1 и Праги 2 у продавцов не выдержали нервы и произошло снижение цен. В некоторых спальных районах были сданы новые дома и за счет первичного рынка следом на 1-1.5% подрос вторичный. Но в целом цена на интересующий нас сегмент находятся примерно на одном уровне и все зависит от удачи и умения торговаться. Как показывает практика, при торговле между продавцом и покупателем, первоначальная цена и цена сделки может отличаться на 5-10% в пользу покупателя. В денежном, более наглядном, исчислении динамику приведенного графика можно выразить в таблице:

цена недвижимость Прага 9 месяцев 2011При расчете цены в евро, курс 24,9 кроны за 1 евро.

В таблице учитываются продаваемые квартиры, как после ремонта, так и требующие реконструкции. При расчете брались цены продавцов. Данные, приведенные выше, можно считать „условно средними“. Однако, если вы захотите купить квартиру в Праге, то, используя таблицу, сможете относительно спокойно подобрать неплохую квартиру после ремонта с меньшим метражом в выбранном районе или большую по площади и до реконструкции. Все зависит от Вашего выбора.

2011 год для покупателей чешской недвижимости из-за границы более благоприятен не смотря на все уверения местной прессы о призраке кризиса гуляющего по Европе. Если в начале года о покупке квартиры в кредит многие иностранцы и не задумывались, то уже с июля месяца местный рынок оживился. Если иностранец имеет ВНЖ и официально подтвержденные доходы в Чехии в течении года, собственные средства в размере от 30%, то есть все шансы, при адекватной оценке квартиры лицензионными оценщиками и не завышенной продавцом цене, получить кредит в банке на 20-25 лет под 4.8-6.5% годовых. Если же у иностранца уже ПМЖ, официально подтвержденные доходы и отсутствует задолженность по каким либо платежам на территории страны, то процент по ипотеке может быть от 3.8% и выше. В редких случаях, и в качестве исключения, банки могут рассмотреть доходы из-за границы. Как правило, надо иметь не менее 50% собственных средств и работать в достаточно известной международной компании. Правда, процент по ипотеке будет обсуждаться индивидуально. Кризис заставляет банкиров быть осторожными.
Стоит отметить, что если квартиру покупать с инвестиционными целями, т.е. для последующей сдачи в аренду, то не стоит рассматривать спальные районы в качестве инвестиций. Как правило квартиры там покупают местные. Большинство „денежных“ арендаторов – иностранцы проживающие в Праге, офисы которых находятся в центре или в нескольких остановках метро от центра. Если же рассчитывать на студентов, которые по несколько человек арендуют 2-3-4 комнатные квартиры, то стоит обратить внимание на центр или районы в непосредственной близости от университетов и институтов (например метро Девицка). Инвестиционная привлекательность квартиры зависит от многих факторов и, прежде чем покупать недвижимость в Чехии, стоит приехать и самому проверить „что, где, по-чем“.

_____________________

Данная статья может быть перепечатана только с разрешения автора.

Анализ рынка жилья в Праге 1 полугодие 2011 года

Представленный анализ отвечает на главный вопрос покупателя недвижимости в Чехии: «Что я могу купить на имеющуюся сумму?» и рассматривает только квартиры, находящиеся в частной собственности, которые могут приобрести жители СНГ.
Лето 2011 года продолжает развитие тенденций на рынке недвижимости Праги основной девиз которых: «первичный рынок пробует ожить, вторичный – выжить».Второй квартал 2011 года ознаменовался сдачей девелоперами целого ряда объектов-новостроек в Праге по ценам от 60 тысяч евро за студио (гарсонку). Причем в цене до 2 млн. крон (81 630 евро) квартиры продавались почти по всем направлениям. Многие девелоперы предлагали за эту цену «2+kk», т.е. квартиру идеально подходящую как для проживанию 1-2 человек, так и для семьи с одним ребенком.

Напомню, что в Чехии принято обозначение при описани квартиры «+kk «или «+1»:
+ kk — обозначает, что кухонный угол расположен в комнате или одной из комнат
+ 1 — кухня отдельно от комнаты или комнат.

Кроме того, Прага подразделяется на административные округа, которых сегодня более 20. Однако, все риэлтерские агентства используют старую схему, рассматривая укрупненное разделение от Праги «1» до Праги «10». Наиболее «ценные» из них Прага «1» и Прага «2» – исторические центры, Прага «6» – район вилл, Прага «5» – район новостроек и старых построек, прилегающих к Влтаве и расположенных у метро Андел. Интересна может быть и Прага «3» на стыке с Прагой «2» в районе Винограды и старая Прага «10» (район Страшницы).
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге (евро) на 1.07.2011 года с разбивкой по районам города и видам квартир: анализ рынка жилья, Прага, статистика, аналитика, недвижимость Чехия В исторической Праге «1» преобладает продажа отреставрированных квартир. И, если «студии» и «2+kk» покупают в основном потенциальные инвесторы, планируя последующую сдачу квартиры на короткий срок туристам, то 3-4-х комнатные квартиры покупают семьи с детьми или бизнесмены, стремящиеся сочетать жизнь в историческом центре и максимальный комфорт небольшой европейской столицы. Хотя я, при всей моей любви к городу, не рекомендовала бы жить на туристических улочках, где ни днем, ни ночью, не умолкает говор туристов из разных стран. Более логично для проживания было бы рассматривать Прагу 2: это и центр (5-10 минут пешком до Вацлавской площади) и комфортная тишина (Винограды активно скупают англичане-немцы-американцы по достоинству оценившие район).

В Праге «2» за последние 6 месяцев больше выставлялось квартир до реконструкции или только с косметическим ремонтом, что повлияло на снижение цены среднего квадратного метра в этом районе. Кроме того, некоторые инвестиционные квартиры, продающиеся более полугода, „упали“ в цене, так как нервы инвесторов не выдержали в ожидании „богатенького покупателя“. Квартиры подешевели, но, как прокомментировал один из инвесторов, обладающий квартирами на Лондонской улице, продавцы все равно остаются в прибыли.

Вернемся же к более привычному пражанам рынку, — рассмотрим не центральные районы чешской столицы, в которых девелоперы стараются продать как можно больше квартир до 1 января 2012 года. С 2012 года в Чехии повышается НДС на покупку недвижимости до 14% и в 2013 году до 17.5 %. Квартиры продаются как в законченном виде, так и на стадии строительства. В игру „купи сейчас – завтра будет дороже“ активно включились инвесторы. Если большинство квартир в мае можно было купить непосредственно у застройщика, то уже к концу июня наиболее дешевые и лакомые кусочки продаются на рынке инвесторами (агентствами по недвижимости и небольшими инвестиционными компаниями). И это несмотря на то, что по некоторым проектам срок окончательной сдачи объекта: лето-осень 2012 года.

В погоне за покупателем вторичный рынок также стремится снизить цены и продать квартиры в текущем году. Как и в первом квартале продолжается продажа квартир стоимостью до 1 млн. крон и общей площадью 17-26 m2. На текущий момент аренда такой «гарсонки» стоит от 4 до 6 тысяч крон (163-244 евро) + коммунальные платежи, в зависимости от расположения общественного транспорта и общей удаленности от центра. Подобные предложения сегодня можно встретить в районах Прага «4», «5», «6», «8», «10». Лидирует Прага «5» – предоставив за прошедшие пол- года 14 квартир по цене от 30 до 40 тысяч евро. Некоторые квартиры находились в 5-10 минутах ходьбы от метро «Андел» или в 10-15 минутах от центра (Вацлавская площадь). Правда по своим техническим характеристикам требовали ремонта. А это еще минимум 3 000 евро к заявленной цене.

Наиболее наглядно динамику цен за 1 полугодие 2011 года можно отследить по процентному изменению цены в разных районах города: процент, динамика цен, динамика рынка жилья, Прага Кроме кризисных причин изменения цены на ситуацию, которую можно наблюдать на графике, повлиял и растущий объем продаж квартир до реконструкции. Ценовой разрыв по квартирам до реконструкции и после реконструкции составляет от 5 до 20%, в зависимости от состояния квартиры.

По данным Чешского Народного Банка, средняя разница между ценой продавца и конечной ценой, по которой покупается квартира, в первом полугодии 2011 года составила 6,7%. Чешские банки предоставляют ипотечные кредиты, как гражданам страны и Европейского Союза, так и заемщикам из 3-х стран. Граждане СНГ могут покупать квартиры, как на фирму, так и на физическое лицо. Правда по сравнению с прошлым годом, взять ипотеку ,имея только доходы «на родине», уже почти не реально. Банки, наученные кризисными временами, требуют показать доходы на территории Чешской Республики. Это означает, что для владельцев ВНЖ надо иметь или контакт на работу в чешской компании с официальной зарплатой с отчислениями всех налогов (рабочая виза), или покупать квартиру на работающую свою фирму, зарегистрированную в Праге, с официальной зарплатой и отчислениями в бюджет страны (предпринимательская виза). Если же гражданин СНГ имеет возможность полностью оплатить стоимость жилья, то квартиру в собственность можно купить имея даже туристическую визу. Главное, чтобы хватило времени турпоездки на оформление всех документов.

Кто такой чешский покупатель недвижимости 2011

Статистика наука точная. По последним статистическим данным существует 2 основных фактора, которыми руководствуются чехи при выборе недвижимости: цена и количество комнат. Третье место со значительным отрывом при выборе будущего жилья занимает наличие рядом транспортного сообщения (метро, остановки трамвая или автобуса), парковая зона и репутация строительной компании. купить квартиру в Чехии Девелоперы отмечают, что все больше чехов выбирая между квартирой с уже предустановленной кухонной мебелью и готовым дизайном предпочитают покупать недвижимость еще на нулевой стадии и самим влиять, что строитель будет делать из отделки и дизайна по своему стандарту, а что покупатель сделает сам и по своему вкусу.
Почти 60% чехов предпочитают покупать квартиру в уже знакомом районе. Т.е. в тех местах где уже живут, либо же живут их родственники и друзья.
Интересно так же и то, что 76% покупателей приобретают квартиру для собственного проживания, 14% для своих детей и 10% в качестве инвестиций с последующей сдачей в аренду.

Анализ рынка недвижимости Праги 1 квартал 2011 года

Первый квартал 2011 года закрепил рынок пражской недвижимости в ситуации «первичный рынок пробует ожить, вторичный – выжить».  Стоит немного пояснить, что под первичным рынком, помимо новостроек, я подразумеваю так же и дома после полной реконструкции, квартиры в которых продают инвесторы в центре столицы Чехии.
Рассмотрим центральную часть более подробно, представив стоимость среднего квадратного метра в кронах. Если Вы хотите пересчитать в евро, то разделите цену на 24,5. Например, средняя стоимость квадратного метра в самом историческом центре Праги для гарсонок и 1+кк, т.е. когда в комнате находится и кухонный уголок, а туалет и ванная как правило совмещены, обойдется покупателю в 112300/24,5= 4584евро.
цены, статистика, недвижимость, анализ, ПрагаПрага 1 – увеличилось предложение квартир на „туристических“ улицах. 73% предложенных в 1 квартале квартир расположены на последнем этаже или перестроенный чердак.
Прага 2 — почти в 2.3 раза снизилось предложение вторичного рынка (квартиры от собственника и до реконструкции). Основной объем предлагаемых квартир от инвесторов, после реконструкции домов или точечной застройки.
Прага 3 – основной объем предложения – квартиры после полной реконструкции, точечная застройка. Самая «дешевая» улица – Коневова. Самая «дорогая» – Виноградская, берущая свое начало почти у самого Музея на Вацлавской площади и уходящая в спальные районы Праги 10.
процент, статистика, динамика, аналитика, недвижимость Прага Интересно также рассмотреть динамику изменения рынка Праги по отношению к аналогичному периоду прошлого года и началу нынешнего. Для этого обратите внимание на таблицы представленные выше. На фоне общего снижения цен в годовом периоде в положительном поле находится Прага 7 и Прага 10. В динамике 1 квартала «рост» цент наблюдается в Праге 4,6,7,8,10.  Когда я пишу «рост цен», то подразумеваю среднюю стоимость метра квадратного как на вторичном, так и на первичном рынке. И в данном случае рост обусловлен как появлением новостроек, так и квартир после 100% реконструкции.

стоимость жилья в Праге Если кратко, то нецентральные районы Праги можно охарактеризовать следующими изменениями:
• Уменьшение общего числа предложений по малометражным квартирам гарконка -1+1 по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 17.4%
• Появление на рынке продаваемых гарсонок стоимостью до 1 000 000 крон и общей площадью 17-24 m2. На текущий момент аренда такой гарсонки на рыке от 4 до 6 тысяч крон + комунальные пдатежи.
• Девелоперы выставляют новые проекты построенные на «кризисных займах» (2010 год). Наиболее дорогие проекты построены на деньгах 2008—2009 годов. Основное «событие» — если до кризиса гарсонки и квартиры до 2+кк на 95% раскупались еще на стадии строительства, то в 2011 году у покупателей есть шанс найти подобную квартиру и при завершении проекта. Порядка 9-13% квартир данной категории находятся в свободной продаже после сдачи объекта.
• Увеличивается ценовой разрыв по квартирам до реконструкции и после реконструкции (5-20% в зависимости от состояния квартиры)
• Уменьшается предложение квартир до реконструкции
• В целом рынок находится на уровне конца 2007 начало 2008 годов.

При этом год обещает быть очень интересным, так как рынок недвижимости Праги, как впрочем и Чехии, ожидают глобальные изменения со стороны государства, которое на фоне выхода из кризиса пытается оживить покупателей за счет финансового давления. Основные предпосылки и тенденции 2011 года мне видятся следующим образом:
1.Увеличение DPH в 2012 году до 14% и в 2013 году до 17.5 % заставляют покупателей стагнационного рынка „шевелиться“
2.Банки снижают процентную ставку по ипотеке „подогревая“ потенциальных покупателей к действиям
3.За 1 квартал 2011 года в Праге продано 781 квартира в новостройке, что на 15% больше, чем в прошлом году за аналогичный период. Если к 3 кварталу банки снизят ипотечные ставки по кредитам, то в 4 квартале ожидать скидок и бонусов от застройщиков не стоит. На ажиотаже с DPH рынок будут стараться раскочегарить, чтобы в 2012 году получать прибыли на растущем спросе.
4.Увеличение объемов строительства по сравнению с прошлым годом на 5.6%
5.Девелоперы предлагают на будущие проекты (срок введения в 2012—2013 гг), при 100% оплате сегодня скидку до 3% и «старое налогообложение»
6.Вторичный рынок постепенно уходит от «неликвидных» квартир. Продавцы предпочитают продавать недвижимость после реконструкции, закладывая в цену ремонт и норму прибыли до 10% от стоимости реконструкции
7.Политика банков, DPH, снижение предложения вторичного рынка – предпосылки если не к оживлению рынка, то, как минимум, к увеличению средней стоимости квадратного метра и выход на докризисные показатели в ближайшие год-полтора.

Краткий анализ рынка чешской недвижимости 2010 год

Чешский рынок 2010 года пережил период падения и стагнации, и приготовился к новым потрясениям в будущем. Планы чешского правительства по регулированию бюджета и сокращению дефицита на 50-60 млрд. крон напрямую повлияют на первичный и вторичный рынки чешской недвижимости. Чтобы понимать что ждет небольшую европейскую страну в будущем, надо внимательно отслеживать прошлое.

Прага
Чешская столица привлекательный лакомый кусочек, как для инвесторов в недвижимость, так и для частных покупателей, стремящихся жить в мегаполисе. По сравнению с другими городами Европы Прага более компактна, консервативна и медлительна. Несмотря на прогнозируемый многими спад активности на рынке чешской недвижимости, 2010 год был благоприятен для покупателей, конечно, если они имели средства. Особенно привлекательным был вторичный рынок жилья. К третьему кварталу нервы продавцов, державших цены на уровне конца 2009 года, не выдержали и на рынке появились предложения квартир по ценам октября –ноября 2007 года. Правда, ожидавшие дальнейшего падения, покупатели остались в проигрыше. Обещанных 10-15% снижения, на квартиры вторичного рынка в частной собственности, которые могут покупать граждане третьих стран, не состоялось.  Напомню, что Прага делится территориально по районам от Праги 1 и Праги 2 – исторического центра, до Праги 10 – спальных районов. Хотя при более детальном анализе, районы разбиваются  на Прагу 20 и на Прагу 24, но в нашем анализе это не играет существенной роли. Укрупненное территориальное разделение.недвижимость Чехия 2010 изменение цены Максимальное падение на 5,4% от цены на начало 2010 года наблюдалось в Праге 9. Максимальный прирост за год был в Праге 4 – 0, 5%, что, может быть, и выглядит как шутка, но с учетом того, что страна пережила экономический кризис — такой показатель можно считать успешным. Рост цен по отношению к началу года в Праге 10 связан с перепродажей квартир, построенных 3-4 года назад. Так как продажи совершались не от лица девелоперов, а первых владельцев, то при расчете данные категории были отнесены ко вторичному рынку, что и привело к положительной динамике. Если же брать квартиры вторичного рынка в панельных домах времен социализма, то в течении года цена квадратного метра упала в среднем на 65-100 евро в зависимости от метража квартиры.
Внутригодовые колебания цен, в том или ином районе Праги, можно связывать, как с развитием психологических войн между продавцами и покупателями, так и с факторами сезонной цикличности рынка. Многие покупатели совершали сделки в последние 2 месяца ушедшего года, когда стало понятно, что снизить цену больше не удастся, а рождество и новый год хочется отмечать в новом собственном жилье. Да еще желательно успеть сделать хотя бы косметический ремонт. Цены на недвижимость Прага 2010 Как видно из вышеприведенного графика, больше всего цена понизилась в самых престижных и элитных — центральных районах города. Прага 1, Прага 2 и Прага 3 потеряли в цене на квадратный метр 102, 179 и 94 евро соответственно. Наибольшее падение в Праге 2 обусловлено вынужденным снижением стоимости продаваемых реконструированных квартир и квартир точечной застройки. Простой квартир обходится дороже, чем продажа по себестоимости или с минимальной прибылью. Банки требовали своевременного погашения кредитов, выданных еще до кризиса компаниям, проводящим в этом районе реконструкцию квартир. Поэтому цена элитного жилья на Виноградах понижалась несколько раз за год, достигая по некоторым объектам своей себестоимости.
На первичном рынке для застройщиков год хоть и оказался сложным, но не “смертельным”. Крупные компании смогли выжить более мелких конкурентов в ценовых войнах за клиентов. Например, компания FINEP продала в 2010 году 500 квартир и выставила на продажу более 200 новых. В целом общий объем продаж жилых квартир составил 860 млн. крон. Ближайшему конкуренту, компании Skanska удалось закрыть год с общим объемом продаж в 1,36 млрд. крон. Правда, ни одна из компаний не вышла на докризисный показатель, но и явно превысила свои «осторожные» планы, высказанные в начале года по рыночным продажам. В связи с тем, что с 2011 года на рынке уменьшается объем квартир с регулируемой государством арендой, квартиры первичного рынка становятся более привлекательными для инвесторов для последующей сдачи в аренду.
Несмотря на кризис остаются все так же прибыльны инвестиции в земельные участки под строительство. Цены на них не только не падали, но и продолжали расти. С января по декабрь 2010 года, увеличение средней цены за квадратный метр земли под застройку в Праге составило более чем 520 крон, т.е. более 12% за тот же период 2009 года, а цена увеличилась на 5%, в 2008 году на 9%. Свободной земли остается все меньше и меньше, и тот, кто успел вложиться в 2010 году, может гарантированно рассчитывать на прибыль.

Регионы
Региональные рынки чешской недвижимости реагировали на изменение рынка по разному. Наиболее раскрученные для русского слуха Карловы Вары заканчивали год со средней стоимостью квадратного метра 1250 евро. В то же время, в менее раскрученных богатыми русскими Теплицах, можно было купить квартиру со стоимостью 640 евро за метр квадратный. Города находятся в 100 км друг от друга. При этом обслуживание однотипной квартиры, в том и другом городе, было бы примерно одинаковым. А вот расстояние от Теплиц до Праги (90 км) на 41 км ближе, чем от чешской столицы до Карловых Вар. Эксперт по рынку недвижимости Теплиц Михаил Жак, директор компании Балтикфлора, отмечает, что в отличии от Карловых Вар чешские Теплицы становятся городом для эмигрантов среднего класса, людей, стремящихся иметь «домик в Европе для каникул», или, подыскивающих недорогое и комфортабельное жилье на курорте для своих родителей, в то время, как Карловы Вары давно стал негласной резиденцией русских топ-менеджеров и финансовой элиты не только по стоимости жилья, но и по общей стоимости жизни.
В то же время начинает оживляться и рынок недвижимости других городов. Наибольшее падение цен на вторичном рынке в 2010 году произошло в городе Кладно (30 минутах езды от Праги). Среднее падение цен тут зафиксировано на уровне 12%. В Бероуне, Плзне, Чешских Будиевицаз и Карловых Варах рынки потеряли 9% от цены на начало года. Как в противовес выросли цены почти на 9.5% в Раковнике, Остраве, Оуломоце и части Брна. Ранее не привлекательные чешские города в 2010 году взяли реванш благодаря низким ценам и привлекли новых покупателей и инвесторов. Региональные девелоперы вспомнили почти забытый до кризиса лозунг «Наш клиент – наш хозяин!». Все больше клиентов интересуются жильем на нулевой или начальной стадии. Застройщики в регионах планируют увеличить строительство новых объектов в 2011 году на 20-25%. При этом особое внимание будет уделяться закупке строительных материалов, на которых почти исчез после кризиса спекулятивный спрос, и качеству продаваемые на рынке квартир. 2011 год будет годом спроса на хорошее и не дорогое жилье, в связи с запланированным повышением ставки НДС с 2012 года. Рост цен на квартиры ожидается выше, чем запланированная инфляция, а это значит, что инвесторы смогут получить на вложенные деньги реальную прибыль. Кроме того, наблюдается тенденция, когда не только из пригородов, но все чаше из других городов и регионов люди предпочитают ездить в Прагу на работу, затрачивая 1.5-2 на дорогу, но жить в более дешевых квартирах. Для тех, кто всерьез подумывает о недвижимости в регионах Чехии доступность до чешской столицы в 1.5-2 часа сопоставима с дорогой по Москве, когда надо добраться из севера русской столицы на ее юг.

Коммерческая недвижимость
В 2010 году на рынке чешской недвижимости было проведено инвестиционных сделок на сумму 317 млн. евро. 71% инвесторов составляли компании Чехии и Словакии и 29% — иностранные инвесторы. При этом в жилую недвижимость было инвестировано 33 млн. евро. В целом в 2011 году ожидается дальнейший рост инвестиций в недвижимость: по консервативным оценкам он составит около 600-700 млн. евро, в оптимистическом сценарии объем сделок с недвижимостью может достичь одного миллиарда евро. Стоит обратить внимание, что по самым скромным прогнозам офисный рынок в Праге в ближайшие 10 лет может вырасти на 20% за счет введения новых площадей и создания бизнес-кварталов. В настоящее время в Праге, около 3,6 миллиона квадратных метров офисов всех типов. При этом почти треть – старый фонд. Максимальная месячная арендная плата (в евро за квадратный метр) – 21 евро.
При анализе инвестиционной привлекательности коммерческого рынке недвижимости Чехии стоит учесть, что у девяти стран Европейского Союза (Бельгии, Испании, Греции, Исландии, Нидерландов, Португалии, Венгрии, Ирландии и Франции) сократился инвестиционный рейтинг привлекательности и стабильная Чехия вызывает уважение и особое внимание инвесторов.
Наиболее интересные вложения в Чешскую Республику могут рассматриваться по позициям:

• офисные и торговые здания класса «А» — аренда офисов на долгий срок;
• офисные и жилые проекты малого и среднего бизнеса, а также частные инвестиционные проекты в недвижимость;
• недвижимости (торговые центры в Праге и областных городах, гипер / супермаркеты в регионах);
• проекты, осуществляемые банком финансирования
• инвестиции в коммерческую недвижимость: логистические и промышленные комплексы

Чешский рынок первичной недвижимости: пациент все еще в коме

„Кризис миновал – последствия придется переживать еще долго“ – именно такой девиз рынка недвижимости в Чехии.  По прогнозам директоров чешских строительных компаний ожидаемый рост цен на недвижимость может оказаться всего лишь желаемой мечтой, которая станет реальностью не ранее 2012 года. Многие застройщики начинают прогнозировать снижение объема новых проектов по сравнению с планируемыми еще в начале этого года. О выходе на докризисные объемы никто точно не рискует говорить, выдвигая ориентировочную дату 2-3 квартал 2012 года. Наиболее пессимистические взгляды у представителей малого и среднего бизнеса, которым не хватает оборотных средств для введения проектов.

Рынок недвижимости и система банковского кредитования – сообщающиеся сосуды и это наиболее заметно в небольшой Чехии. С одной стороны банки, все еще не желающие рисковать, с другой -  застройщики и частные кредитозаемщики, желающие построить и купить квартиры, но не желающие платить за это повышенный процент. С подобными весами стоит разобраться более тщательно, поделив вторую половину весов на части.

Банки и застройщики.

На сегодняшний день в Чехии строительные компании все еще борются с отсутствием спроса,
жесткой конкуренцией на контракты и бюрократической машиной, дающей разрешение на возведение объекта. Ситуация, когда собранные документы устаревают до подачи их в банк, становится одним из камней преткновения. Если с бюрократией бороться достаточно трудно, то со спросом на много проще – стоит только уменьшить издержки на строительство, и, как следствие, конечную стоимость квадратного метра. Однако, большинство застройщиков имеют в своих активах не проданные докризисные квартиры, непогашенные кредиты, растущий размер задолженности банкам. И все эти проблемы должны решаться за счет новых покупателей. Именно поэтому цены на первичном рынке жилья в Чехии перестали падать еще в середине лета. Текущие предрождественские акции и скидки носят скорее маркетинговый характер, чем реальное снижение цены для конечного покупателя. Подобная политика никак не содействует росту спроса на предлагаемое жилье. Банки предпочитают не рисковать и выдают новые кредиты под проценты с учетом риска. Ситуация отчасти тупиковая.

Банки и частные кредитозаемщики.

Немного лучше выглядит ситуация на рынке ипотечного кредитования для физических лиц. С одной стороны банки ужесточили требования  новым кредитозаемщикам, с другой – проводят лояльную политику по отношению к постоянным клиентам, исправно погашающим долг по ипотеке.

По состоянию на конец ноября средний ипотечный кредит по чешским банкам выглядел следующим образом:
ипотека в Чехии Для пересчета в евро приведенные данные делим на 25,170.

Для постоянных клиентов банки предлагают более выгодные условия: от 3.85% на годовой срок фиксации, при условии страхования недвижимости в компании рекомендуемой банком и ведения инвестиционного счета. Если посмотреть разницу в цене, то выгода очевидна. Страхование недвижимости уже существующие клиенты провели при подписании первого договора, поэтому остаются только расходы на инвестиционный счет (покупка акций). Если учесть, что минимальная сумма инвестиций должна быть 500 крон (неполных 20 долларов), то выгода очевидна. При этом, если банковский брокер не проиграется в течение года, то инвестиционные 6000 крон (12X500), возвращаются кредитозаемщику на счет с прибылью за минусов налогов. Если же брокер проиграется, то потеря не так и велика. Больше бы потерялось на выплатах по стандартной процентной ставке.

Краткие выводы.

К концу 2010 года чешские банки более лояльны к физическим кредитозаемцикам, чем к застройщикам.  В целом кредитный портфель чешских банков на начало зимы можно представить следующим образом:
кредитный портфель ЧехияВторичный рынок (о котором я еще буду говорить по результатам 2010 года в будущих статьях) быстрее пережил кризис и стадию стагнации. Ограниченные возможности первичного рынка чешской недвижимости могут вытеснить ряд мелких и средних застройщиков и перераспределить их доли на рынке в пользу крупных игроков. Ожидать оживление первичного рынка недвижимости стоит не ранее 2012 года. Хотя, никто не знает, как поведут себя чешские банки. В маленькой Чехии, возможно, все и 2011 год обещает быть, как минимум, интересным.

Краткий анализ рынка жилья в Праге 1 квартал 2010 год

Первое, что делает потенциальный претендент на покупку квартиры в Чехии – ищет информацию по стоимости жилья. При этом большинство потенциальных покупателей имеют лишь относительное представление о реальной стоимости и специфике чешского рынка.

Сразу подчеркну, наличие квартиры в Чехии не является достаточным основанием для получения ВНЖ. Поэтому, если Вы не планируете вести постоянный бизнес или получать коммерческий доход с купленной недвижимости в Праге, проживая на Родине, все ниже описанное будет носить для Вас только развлекательно-познавательный характер.

Как я писала ранее, анализируя 2009 год, рынок недвижимости Чехии достиг своего дна и является наиболее привлекательным по времени для проведения долгосрочных инвестиционных сделок с недвижимостью и покупки вкартиры для персонального проживания.

При анализе рынка в расчет берутся квартиры только в частной собственности, так как продажа кооперативных квартир иностранцам скорее исключение из правил, чем текущая реальность.
Прочитать остальную часть записи »