Рыжий Ангел: все о недвижимости в Чехии

Архив рубрики «Бизнес и около»

Вот не бывает так, чтобы сразу одна и та же идея или мысль приходила в голову нескольким людям в разных странах. Всегда есть кто-то первый, кто додумался, изобрел, сделал и на него равняются остальные. Таким примером для чешских дизайнеров пентхаусов давно стали архитекторы и дизайнеры Нью-Йорка. Сегодня я покажу Вам одну из квартир, которая служит эталоном для чехов.Пентхаус расположен на крыше старой синагоги в одном из двориков Нью-Йорка. Пространство веранды выстлано специальным древопластом. Это позволяет держать веранду открытой круглый год и не менять ежегодно половое покрытие. Кроме того, в теплую погоду приятно ходить по такой веранде босиком, а в сухую зиму, на Рождество, можно поставить елку и пить горячее вино сидя на крыше. Прочитать остальную часть записи »

Покупка недвижимости в Чехии почти всегда сопровождается поддержкой такого финансового инструмента, как ипотека. Ипотека выдается не только гражданам, но и иностранцам, как на юридическое, так и на физическое лицо.  Самое главное при запросе на ипотеку иметь хорошего ипотечного маклера или адвоката, как например в России адвокат Игорь Борисович, ведущий дела физических и юридических лиц.

Следует различать 2 способа получения ипотеки:

• ипотека на физическое лицо
• ипотека на юридическое лицо (s.r. o в котором Вы являетесь собственником и директором)

Приобрести недвижимость в Чехии в кредит на физическое лицо может любой иностранец имеющий постоянный вид на жительство в стране; легальную заработную плату, приходящую на счет в чешский банк; выплачивающий все налоги и не имеющий никаких долгов внесенных в официальный реест. При условии выполнения всех начальных требований иностранец может просить кредит сроком до 20 лет и под процентную ставке от 4.9% до 6.0%. Процент по ипотеке зависит от первоначальной суммы, которую человек может самостоятельно заплатить за ипотечное жилье; суммы заработной платы получаемой по основному месту работы; наличию в одном из банков Чехии накопительного депозитного счета и/или участия в программе строительных сберегательных касс.

Если ипотека запрашивается на физическое лицо иностранцем, который имеет ВНЖ, то круг банков, готовых рассматривать такую заявку сильно сужается. Каждая заявка рассматривается в индивидуальном порядке и документы, которые банк требует для подтверждения платежеспособности варьируются в зависимости от правил кредитного заведения. Одно можно сказать достаточно точно, имея собственных средств менее 50% от стоимости недвижимости, получить ипотеку человеку с видом на жительство на «физическое лицо» достаточно трудно. Но, как показывает опыт, шанс есть и попробовать им воспользоваться стоит.

Ипотека на юридическое лицо – более простой вариант получения недостающих денег на покупку недвижимости в Чехии. Самое главное юридически правильно оформить устав компании и документы на ипотеку, чтобы в будущем иметь шанс, при желании, перевести кредит на физическую особу. Квартира или дом в Чехии «на фирму» — стандартная практика для многих иммигрантов.

Ипотека «на фирму» выдается на срок 5-15 лет. Процент по кредиту может составлять от 5.5-6% до 11-12% в зависимости от обеспечения и пакета документов, которые могут предоставить собственники компании. При этом в Уставе фирмы должна быть прописана только одна деятельность – «реалитная деятельность».

Как видите, ипотека для иностранцев в Чехии достаточно реальна, хотя и не так легка и доступна, как это было до кризиса.

Многим кажется, что в маленькой Чехии на рынке недвижимости все места уже заняты. А между тем, чешский феномен уникален по своей природе. При относительно небольшом рынке, который не сравнить с Россией, работы для строителей и сопутствующих компаний, на ближайшие десятилетия, просто поле не паханное.

Конечное, войти на пражский рынок в качестве основного застройщика или фирмы, которая получает заказ на реконструкцию исторического центра, не реально. Однако, Прага это еще не вся Чехия, да и в самой столице есть чем заняться. Первое, что приходит на ум, создание предприятия по изготовлению оборудования для производства пластиковых окон. Старый фонд чешских домов просто велик. Перестройка и реконструкция зданий ведется всего лет  15-20 и спрос на евро окна или окна, которые бы соответствовали архитектурным стандартам не уменьшается. Найти подрядчиков, которым может быть интересна продукция можно не только в Чехии, но и за ее пределами.

Кроме того, если у Вас есть за плечами архитектурное образование, то Чехия может стать неплохой площадкой для начала своего дела в Европе. Благо границы Европейского Союза давно уже прозрачные и на рынке побеждает лишь тот, кто более талантлив и чьи цены наиболее привлекательны.  А для чешских заказчиков, если исполнитель удовлетворяет финансовым и ценовым требованиям, не важно, родился ли он в Праге, Берлине или Саратове. Самое главное – быть профессионалом. Так что, если среди моих читателей блога есть те, кто подумывает о жизни в Европе и связан так или иначе с недвижимостью, то рекомендую обратить внимание на Чехию.

Исторический центр Праги – Староместская площадь , известен многим туристам. Это все равно что, «золотая миля» в Москве. Вот только, если в Москве купить квартиру в «золотой миле» надо быть миллионером, то в Праге все значительно дешевле. И заветный «миллион» за квартиру зависит от площади последней.

Во вторник мэрия города одобрила проект, по которому на продажу будет выставлено 43 квартиры из жилищного и пока еще не приватизированного фонда Праги 1. Размер выставляемых на продажу квартир 12-227 квадратных метров. Маленькие квартиры лучше всего покупать тем, кто думает о инвестициях и готов сдавать жилье в аренду. Если есть возможность и контракт с туристическими фирмами, то такие квартиры в историческом центре пользуются спросом у туристов и идеально подходят для краткосрочной аренды. Квартиры с площадью от 60 метров квадратных предпочитают покупать те, кто планирует постоянно проживать в столице Чехии.

Сколько будут стоить квартиры вставленные городом на продажу, пока не ясно. Мэрия планирует дать предпродажный старт по конкурентным ценам. Да, почти все квартиры прошли реконструкцию. Так что, если Вы потенциальный инвестор, то стоит поторопиться, так как участие в тендере открыто как чешским, так и и иностранным покупателям.

Покупать квартиры в Чехии в ипотеку сейчас выгодно. Процентная ставка падает. Если в январе средняя процентная ставка по ипотечному кредиту была 5,52% годовых, то в марте уже 5,37 %. Это наинизший показатель с 2007 года. В целом за первые 2 месяца текущего года было выдано 5 385 ипотечных кредитов на общую сумму 8,88 миллиард крон.  Средний размер ипотеки в феврале составил 1 613 415 крон. Срок фиксации, наиболее предпочтительный для банков, — 5 лет.

24% город или деревня? С этим все просто. Самые дорогие квартиры в столице Чехии – Праге и крупных городах: Брно, Плзень, Острава. Уже в полу часах езды от Праги, в городе Кладно, откуда каждый день на автобусах добираются на работу в Прагу множество людей, квартиры в разы ниже по стоимости, чем аналогичные в Праге. Этот закон действует во всех странах мира. Просто в Чехии он съедает от цены порядка 24% стоимости вашей недвижимости.

24% размер квартиры. «Размер не имеет значения» — эти слова подходят, если рассматривать метражность квартиры без привязки к другим составляющим. Например, квартира 2 + кк  (47 квадратных метров) в многоквартирном доме в городе Градец Кралове продается по цене около 1,7 миллиона крон. Двухуровневая Квартира 4 +1 (97 квадратных метров) в том же доме стоит  2,7 миллиона крон. И где справедливость? Да просто дом стоит на отшибе и квартиру меньшей площади там купит только тот, кто не разбирается на рынке. А вот четырехкомнатную вполне себе сможет позволить небогатая семья с двумя-тремя детьми. И будет семье комфортно и уютно. Примерно так же могут скакать квартиры и в Праге. Так что, отдельно от остальных составляющих рынка – метраж ничто.

14% собственность. В Чехии есть частная собственность и кооперативная. Вообще-то частная собственность предпочтительнее. Однако, если кооперативная квартира же выплатила все обязательства перед кооперативом и имеет разрешение в ближайшем будущем быть переведенной в частную собственность, то даже с расходами на перевод она выйдет при покупке дешевле, чем такая же, но уже от частного собственника.

10% из какого материала построен дом. Правило чешского рынка: Кирпич дороже панели! Хотя, мне кажется, что это правило действует во всех странах мира.

9% расположение квартиры в доме. Чем выше этаж, тем выше цена. В 95% это правило действует на рынке. 5% относится к квартирам на последнем этаже. Если это не отреставрированные квартиры на чердаке или не отреставрированный чердак над квартирами на последнем этаже, то цена будет меньше. Риэлторы говорят, что первый и последний этаж, как правило, ниже на 10% от квартир на этажах между ними.

6% первичный или вторичный рынок, новое или старое. С данными постулатами все просто: чем старше дом, чем дольше он не был на реконструкции, тем меньше стоимость квартиры в нем.

5% транспорт и парковка. Когда я только приехала в Прагу «очередь» из 3-х машин гордо называлась «пробкой». Сегодня чешская столица стремится догнать своих именитых соседей по Европе. Правила парковки ужесточаются и просто так поставить машину у обочины уже не получится. Так что, наличие гаража или парковки у дома неоспоримый плюс при покупки квартиры. Если же Вы предпочитаете городской транспорт, то наличие поблизости от дома метро или трамвайной остановки сделает Вашу жизнь проще.

3% расположение комнат, кухни, ванны и туалета в квартире. Русские не привыкли открыв входную дверь в квартиру сразу попадать на кухню. А где прихожая? А нет! Вот нет и все. И такие квартиры бывают в Праге не редкостью. Или, например, видела я квартиру, где туалет и ванная комната находились на кухне. Необычно, непривычно, непрактично и минус свои проценты от стоимости квартиры по сравнению с аналогичной по метражу, но с умом спланированной.

3% «а из нашего окна площадь Красная видна, а из Вашего окошка...». На некоторые дворики колодца глаза бы мои не смотрели. Или выглядываешь за окно, а там дом напротив впритык. А ведь хочется простора, света, зелени. Радует лишь одно, первого «притыка» в Праге относительно не много. Так что, подобрать вид из окна не такая уж и сложная проблема.

2% «все что меня касается». Магазины и школы, больницы и парки. Чем ближе к дому, тем выше цена квартиры. За развитую инфраструктуру надо платить.

Как и в любой стране в Чехии есть свои лидеры по продажам. Лично я за здоровую конкуренцию. Сайт www.alza.cz давно стал постоянным местом покупок, но вот недавно по Праге прошлась реклама www.mall.cz и мне стало интерсно на сколько отличаются цены у этих двух продавцов. Всего не сравнить, попробую пройтись по паре-тройке товаров, которые я бы прикупила себе.

И так, проводим сравнение:

1 евро = 25,775 кроны

Как говорится, без комментариев.

Если же Вы турист и решили купить что-то в Чехии, но не забудьте оформить возврат НДС. «Tax-free» — международная система возврата налога на добавленную стоимость (в чешском варианте: DPH). Налог возвращается, если сумма по чеку превышает 2000 CZK. Это касается и интернет магазинов, так как покупать Вы всеравно приедите в отделение на месте, но все же лучше спросить заранее. Возврат налога происходит в пунктах пограничного контроля, у стойки с табличкой «Tax-Free». Без таможенной печати возврат денег невозможен. В пражском аэропорту Рузине таможенную печать получают в зале отлета, в левом дальнем углу от входа. Возврат денежной суммы — в окне фирмы «Clobal Refund CR s.r.o.» сразу после прохождения паспортного контроля.