Июль 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Окт    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31  
Архивы
Метки

Записи с меткой «аналитика»

Факторы влияющие на покупку квартиры в Чехии

Вот, я купила квартиру. До Рождества надо сделать ремонт. А пока мне стало интересно, какие составляющие влияют на покупку  жилья в Праге? Для меня самыми важными были 3 критерия: метраж, стоимость и наличие метро или трамвая под боком. Мне повезло: 60 м2 за 2млн. и метро с трамваем в 100 метрах от дома. До исторического центра, т.е. Вацлавской улицы, 5 минут на метро или ровно 11 на трамвае. Знаете, я в своих предпочтениях при выборе квартиры не одинока. купить квартиру, евро, деньги, недвижимость Самое первое на что все покупатели обращают внимание — соотношение цены и метража. И не важно в каком районе квартира. Ясное дело, что за те деньги, за которые на окраине покупаешь трешку в центре можно купить только студио. Но, при рассмотрении прочих равных условий внутри района, эти два показателя занимают лидирующую строчку.
На третьем месте доступность общественного транспорта или удобная дорожная развязка для автовладельцев. На первичном рынке особое внимание уделяется стандартному приложению к квартире (кладовка, парковочное место, балкон, уже встроенная кухня). На вторичном состояние до или после ремонта. Я сознательно искала квартиру до ремонта, так как можно сбить цену и потом на ремонт потратить меньше, чем потребовал бы продавец объясняя как и что он делал и какую плитку выбирал.
Интересный факт, список лидеров завершает пункт «личные рекомендации». Почти 3.6% покупателей, приобретавших квартиры с июля по конец сентября, отметили новоселье купив квартиру по рекомендации друзей или близких. Вот такая вот психология.

Кто такой чешский покупатель недвижимости 2011

Статистика наука точная. По последним статистическим данным существует 2 основных фактора, которыми руководствуются чехи при выборе недвижимости: цена и количество комнат. Третье место со значительным отрывом при выборе будущего жилья занимает наличие рядом транспортного сообщения (метро, остановки трамвая или автобуса), парковая зона и репутация строительной компании. купить квартиру в Чехии Девелоперы отмечают, что все больше чехов выбирая между квартирой с уже предустановленной кухонной мебелью и готовым дизайном предпочитают покупать недвижимость еще на нулевой стадии и самим влиять, что строитель будет делать из отделки и дизайна по своему стандарту, а что покупатель сделает сам и по своему вкусу.
Почти 60% чехов предпочитают покупать квартиру в уже знакомом районе. Т.е. в тех местах где уже живут, либо же живут их родственники и друзья.
Интересно так же и то, что 76% покупателей приобретают квартиру для собственного проживания, 14% для своих детей и 10% в качестве инвестиций с последующей сдачей в аренду.

И о инвесторах

Мелкие и средние инвесторы в недвижимость Чехии предпочитают выводить свои капиталы и откладывают рассмотрение новых инвестиционных проектов на будущее. Особенно спешат продать недвижимость те, кто покупал ее в 2007 году, так как укрепление кроны оказывает негативное влияние на ожидания инвесторов.
анализ, инвестицииХочу заметить, что если в 2007 году английский фунт стоит 40 крон, то сегодня 27 крон. В целом дальнейшее укрепление кроны может привести к риску дефолта ипотечных кредитов для иностранцев.
Стоит так же отметить и одну специфическую черту чешского рынка недвижимости: нет тесной связи между рынком аренды и рынком купли-продажи. Кризис на рынке купли-продажи не оказал такого сильного влияния на поведения арендаторов и арендодателей, как, например в Америке или России. Работодатели перестали платить своим сотрудникам арендованные квартиры.  В отличии от остальной части Европы, чешская молодежь больше похожа на русскую и предпочитает до средних лет жить с родителями. Только, если в России такое предпочтение больше обусловлено отсутствием средств к покупке своего жилья или возможности взятия ипотеки, то в Чехии некой природной „ленью“ и традицией жить под одной крышей. Так что, покупая квартиру для последующей сдачи в аренду следует заранее просчитать все доходы и расходы.

Краткий анализ рынка чешской недвижимости 2010 год

Чешский рынок 2010 года пережил период падения и стагнации, и приготовился к новым потрясениям в будущем. Планы чешского правительства по регулированию бюджета и сокращению дефицита на 50-60 млрд. крон напрямую повлияют на первичный и вторичный рынки чешской недвижимости. Чтобы понимать что ждет небольшую европейскую страну в будущем, надо внимательно отслеживать прошлое.

Прага
Чешская столица привлекательный лакомый кусочек, как для инвесторов в недвижимость, так и для частных покупателей, стремящихся жить в мегаполисе. По сравнению с другими городами Европы Прага более компактна, консервативна и медлительна. Несмотря на прогнозируемый многими спад активности на рынке чешской недвижимости, 2010 год был благоприятен для покупателей, конечно, если они имели средства. Особенно привлекательным был вторичный рынок жилья. К третьему кварталу нервы продавцов, державших цены на уровне конца 2009 года, не выдержали и на рынке появились предложения квартир по ценам октября –ноября 2007 года. Правда, ожидавшие дальнейшего падения, покупатели остались в проигрыше. Обещанных 10-15% снижения, на квартиры вторичного рынка в частной собственности, которые могут покупать граждане третьих стран, не состоялось.  Напомню, что Прага делится территориально по районам от Праги 1 и Праги 2 – исторического центра, до Праги 10 – спальных районов. Хотя при более детальном анализе, районы разбиваются  на Прагу 20 и на Прагу 24, но в нашем анализе это не играет существенной роли. Укрупненное территориальное разделение.недвижимость Чехия 2010 изменение цены Максимальное падение на 5,4% от цены на начало 2010 года наблюдалось в Праге 9. Максимальный прирост за год был в Праге 4 – 0, 5%, что, может быть, и выглядит как шутка, но с учетом того, что страна пережила экономический кризис — такой показатель можно считать успешным. Рост цен по отношению к началу года в Праге 10 связан с перепродажей квартир, построенных 3-4 года назад. Так как продажи совершались не от лица девелоперов, а первых владельцев, то при расчете данные категории были отнесены ко вторичному рынку, что и привело к положительной динамике. Если же брать квартиры вторичного рынка в панельных домах времен социализма, то в течении года цена квадратного метра упала в среднем на 65-100 евро в зависимости от метража квартиры.
Внутригодовые колебания цен, в том или ином районе Праги, можно связывать, как с развитием психологических войн между продавцами и покупателями, так и с факторами сезонной цикличности рынка. Многие покупатели совершали сделки в последние 2 месяца ушедшего года, когда стало понятно, что снизить цену больше не удастся, а рождество и новый год хочется отмечать в новом собственном жилье. Да еще желательно успеть сделать хотя бы косметический ремонт. Цены на недвижимость Прага 2010 Как видно из вышеприведенного графика, больше всего цена понизилась в самых престижных и элитных — центральных районах города. Прага 1, Прага 2 и Прага 3 потеряли в цене на квадратный метр 102, 179 и 94 евро соответственно. Наибольшее падение в Праге 2 обусловлено вынужденным снижением стоимости продаваемых реконструированных квартир и квартир точечной застройки. Простой квартир обходится дороже, чем продажа по себестоимости или с минимальной прибылью. Банки требовали своевременного погашения кредитов, выданных еще до кризиса компаниям, проводящим в этом районе реконструкцию квартир. Поэтому цена элитного жилья на Виноградах понижалась несколько раз за год, достигая по некоторым объектам своей себестоимости.
На первичном рынке для застройщиков год хоть и оказался сложным, но не “смертельным”. Крупные компании смогли выжить более мелких конкурентов в ценовых войнах за клиентов. Например, компания FINEP продала в 2010 году 500 квартир и выставила на продажу более 200 новых. В целом общий объем продаж жилых квартир составил 860 млн. крон. Ближайшему конкуренту, компании Skanska удалось закрыть год с общим объемом продаж в 1,36 млрд. крон. Правда, ни одна из компаний не вышла на докризисный показатель, но и явно превысила свои «осторожные» планы, высказанные в начале года по рыночным продажам. В связи с тем, что с 2011 года на рынке уменьшается объем квартир с регулируемой государством арендой, квартиры первичного рынка становятся более привлекательными для инвесторов для последующей сдачи в аренду.
Несмотря на кризис остаются все так же прибыльны инвестиции в земельные участки под строительство. Цены на них не только не падали, но и продолжали расти. С января по декабрь 2010 года, увеличение средней цены за квадратный метр земли под застройку в Праге составило более чем 520 крон, т.е. более 12% за тот же период 2009 года, а цена увеличилась на 5%, в 2008 году на 9%. Свободной земли остается все меньше и меньше, и тот, кто успел вложиться в 2010 году, может гарантированно рассчитывать на прибыль.

Регионы
Региональные рынки чешской недвижимости реагировали на изменение рынка по разному. Наиболее раскрученные для русского слуха Карловы Вары заканчивали год со средней стоимостью квадратного метра 1250 евро. В то же время, в менее раскрученных богатыми русскими Теплицах, можно было купить квартиру со стоимостью 640 евро за метр квадратный. Города находятся в 100 км друг от друга. При этом обслуживание однотипной квартиры, в том и другом городе, было бы примерно одинаковым. А вот расстояние от Теплиц до Праги (90 км) на 41 км ближе, чем от чешской столицы до Карловых Вар. Эксперт по рынку недвижимости Теплиц Михаил Жак, директор компании Балтикфлора, отмечает, что в отличии от Карловых Вар чешские Теплицы становятся городом для эмигрантов среднего класса, людей, стремящихся иметь «домик в Европе для каникул», или, подыскивающих недорогое и комфортабельное жилье на курорте для своих родителей, в то время, как Карловы Вары давно стал негласной резиденцией русских топ-менеджеров и финансовой элиты не только по стоимости жилья, но и по общей стоимости жизни.
В то же время начинает оживляться и рынок недвижимости других городов. Наибольшее падение цен на вторичном рынке в 2010 году произошло в городе Кладно (30 минутах езды от Праги). Среднее падение цен тут зафиксировано на уровне 12%. В Бероуне, Плзне, Чешских Будиевицаз и Карловых Варах рынки потеряли 9% от цены на начало года. Как в противовес выросли цены почти на 9.5% в Раковнике, Остраве, Оуломоце и части Брна. Ранее не привлекательные чешские города в 2010 году взяли реванш благодаря низким ценам и привлекли новых покупателей и инвесторов. Региональные девелоперы вспомнили почти забытый до кризиса лозунг «Наш клиент – наш хозяин!». Все больше клиентов интересуются жильем на нулевой или начальной стадии. Застройщики в регионах планируют увеличить строительство новых объектов в 2011 году на 20-25%. При этом особое внимание будет уделяться закупке строительных материалов, на которых почти исчез после кризиса спекулятивный спрос, и качеству продаваемые на рынке квартир. 2011 год будет годом спроса на хорошее и не дорогое жилье, в связи с запланированным повышением ставки НДС с 2012 года. Рост цен на квартиры ожидается выше, чем запланированная инфляция, а это значит, что инвесторы смогут получить на вложенные деньги реальную прибыль. Кроме того, наблюдается тенденция, когда не только из пригородов, но все чаше из других городов и регионов люди предпочитают ездить в Прагу на работу, затрачивая 1.5-2 на дорогу, но жить в более дешевых квартирах. Для тех, кто всерьез подумывает о недвижимости в регионах Чехии доступность до чешской столицы в 1.5-2 часа сопоставима с дорогой по Москве, когда надо добраться из севера русской столицы на ее юг.

Коммерческая недвижимость
В 2010 году на рынке чешской недвижимости было проведено инвестиционных сделок на сумму 317 млн. евро. 71% инвесторов составляли компании Чехии и Словакии и 29% — иностранные инвесторы. При этом в жилую недвижимость было инвестировано 33 млн. евро. В целом в 2011 году ожидается дальнейший рост инвестиций в недвижимость: по консервативным оценкам он составит около 600-700 млн. евро, в оптимистическом сценарии объем сделок с недвижимостью может достичь одного миллиарда евро. Стоит обратить внимание, что по самым скромным прогнозам офисный рынок в Праге в ближайшие 10 лет может вырасти на 20% за счет введения новых площадей и создания бизнес-кварталов. В настоящее время в Праге, около 3,6 миллиона квадратных метров офисов всех типов. При этом почти треть – старый фонд. Максимальная месячная арендная плата (в евро за квадратный метр) – 21 евро.
При анализе инвестиционной привлекательности коммерческого рынке недвижимости Чехии стоит учесть, что у девяти стран Европейского Союза (Бельгии, Испании, Греции, Исландии, Нидерландов, Португалии, Венгрии, Ирландии и Франции) сократился инвестиционный рейтинг привлекательности и стабильная Чехия вызывает уважение и особое внимание инвесторов.
Наиболее интересные вложения в Чешскую Республику могут рассматриваться по позициям:

• офисные и торговые здания класса «А» — аренда офисов на долгий срок;
• офисные и жилые проекты малого и среднего бизнеса, а также частные инвестиционные проекты в недвижимость;
• недвижимости (торговые центры в Праге и областных городах, гипер / супермаркеты в регионах);
• проекты, осуществляемые банком финансирования
• инвестиции в коммерческую недвижимость: логистические и промышленные комплексы

Чешский рынок первичной недвижимости: пациент все еще в коме

„Кризис миновал – последствия придется переживать еще долго“ – именно такой девиз рынка недвижимости в Чехии.  По прогнозам директоров чешских строительных компаний ожидаемый рост цен на недвижимость может оказаться всего лишь желаемой мечтой, которая станет реальностью не ранее 2012 года. Многие застройщики начинают прогнозировать снижение объема новых проектов по сравнению с планируемыми еще в начале этого года. О выходе на докризисные объемы никто точно не рискует говорить, выдвигая ориентировочную дату 2-3 квартал 2012 года. Наиболее пессимистические взгляды у представителей малого и среднего бизнеса, которым не хватает оборотных средств для введения проектов.

Рынок недвижимости и система банковского кредитования – сообщающиеся сосуды и это наиболее заметно в небольшой Чехии. С одной стороны банки, все еще не желающие рисковать, с другой -  застройщики и частные кредитозаемщики, желающие построить и купить квартиры, но не желающие платить за это повышенный процент. С подобными весами стоит разобраться более тщательно, поделив вторую половину весов на части.

Банки и застройщики.

На сегодняшний день в Чехии строительные компании все еще борются с отсутствием спроса,
жесткой конкуренцией на контракты и бюрократической машиной, дающей разрешение на возведение объекта. Ситуация, когда собранные документы устаревают до подачи их в банк, становится одним из камней преткновения. Если с бюрократией бороться достаточно трудно, то со спросом на много проще – стоит только уменьшить издержки на строительство, и, как следствие, конечную стоимость квадратного метра. Однако, большинство застройщиков имеют в своих активах не проданные докризисные квартиры, непогашенные кредиты, растущий размер задолженности банкам. И все эти проблемы должны решаться за счет новых покупателей. Именно поэтому цены на первичном рынке жилья в Чехии перестали падать еще в середине лета. Текущие предрождественские акции и скидки носят скорее маркетинговый характер, чем реальное снижение цены для конечного покупателя. Подобная политика никак не содействует росту спроса на предлагаемое жилье. Банки предпочитают не рисковать и выдают новые кредиты под проценты с учетом риска. Ситуация отчасти тупиковая.

Банки и частные кредитозаемщики.

Немного лучше выглядит ситуация на рынке ипотечного кредитования для физических лиц. С одной стороны банки ужесточили требования  новым кредитозаемщикам, с другой – проводят лояльную политику по отношению к постоянным клиентам, исправно погашающим долг по ипотеке.

По состоянию на конец ноября средний ипотечный кредит по чешским банкам выглядел следующим образом:
ипотека в Чехии Для пересчета в евро приведенные данные делим на 25,170.

Для постоянных клиентов банки предлагают более выгодные условия: от 3.85% на годовой срок фиксации, при условии страхования недвижимости в компании рекомендуемой банком и ведения инвестиционного счета. Если посмотреть разницу в цене, то выгода очевидна. Страхование недвижимости уже существующие клиенты провели при подписании первого договора, поэтому остаются только расходы на инвестиционный счет (покупка акций). Если учесть, что минимальная сумма инвестиций должна быть 500 крон (неполных 20 долларов), то выгода очевидна. При этом, если банковский брокер не проиграется в течение года, то инвестиционные 6000 крон (12X500), возвращаются кредитозаемщику на счет с прибылью за минусов налогов. Если же брокер проиграется, то потеря не так и велика. Больше бы потерялось на выплатах по стандартной процентной ставке.

Краткие выводы.

К концу 2010 года чешские банки более лояльны к физическим кредитозаемцикам, чем к застройщикам.  В целом кредитный портфель чешских банков на начало зимы можно представить следующим образом:
кредитный портфель ЧехияВторичный рынок (о котором я еще буду говорить по результатам 2010 года в будущих статьях) быстрее пережил кризис и стадию стагнации. Ограниченные возможности первичного рынка чешской недвижимости могут вытеснить ряд мелких и средних застройщиков и перераспределить их доли на рынке в пользу крупных игроков. Ожидать оживление первичного рынка недвижимости стоит не ранее 2012 года. Хотя, никто не знает, как поведут себя чешские банки. В маленькой Чехии, возможно, все и 2011 год обещает быть, как минимум, интересным.

Анализ рынка жилья Праги в 3 квартале 2010 года

Осень 2010 года стала знаменательной с точки зрения современной экономической истории. Ровно два года назад 15 сентября 2008 года на Нью-Йорской фондовой бирже начался кризис, который поглотил весь мир. Чешская Республика не стала исключением, и рынок недвижимости претерпевал за эти 2 года несколько периодов падений. Между тем, по мнению аналитиков, показатели падения были намного меньше ожидаемых. 2010 год может войти в историю кризисного периода страны годом стагнации. Цены на недвижимость, которую могут купить граждане СНГ, все еще снижаются. Однако колебания цен на этом сегменте рынка достаточно незначительны и позволяют еще говорить о стагнации. Текущие 9 месяцев 2010 года знаменательны увеличением роста продажи пражской недвижимости. Покупатели были в основном не столичные жители -  почти 40%  живут  в других городах страны или за ее пределами.

Напомню, что квартиры в Праге делятся на категории  1кк, 1+1, 2кк, 2+1, 3кк, 3+1 и так далее. Добавление в описание квартиры «кк» означает, что кухня (вернее кухонная стенка) находится в комнате, т.к.  привычной отдельной кухни в такой квартире нет.

Рассмотрим особенности рынка пражской недвижимости для иностранцев из стран СНГ. На сегодняшний день купить квартиру, имея 100% собственных средств, может любой иностранец. Единственное «но» —  квартира должна быть в частной собственности (если это вторичный рынок) или продаваться застройщиком (первичный рынок). Именно поэтому анализ рынка проводится исходя из постоянно задаваемого многими вопроса «Сколько надо иметь денег, чтобы купить квартиру в Праге?».

Это не совсем корректный вопрос, но попробую дать на него ответ. Прага, как и любой город мира, состоит из отдельных районов. Центральные районы Прага 1 и Прага 2 наиболее престижные, так как являются историческим и культурным центром. Остальные районы изменяются по составу недвижимости от центра к периферии. Даже в моменты кризиса активно растут новостройки на окраинах спальных районов и в пригородах Праги. В анализе не делалось различие района  «ближе к центру» и «окраина». Поэтому показана средняя цена для той или иной части города. Кроме того, анализ строился на предложении продавцов на рынке, так как именно этот показатель  наиболее интересен иностранному покупателю. Цены представлены в кронах. Текущий курс 1 евро = 24.6 кроны.
анализ рынка, 3 кв. 2010, ПрагаДинамика процентного изменения цен на рынке жилья Праги зависит от соотношения, продаваемых квартир первичного и вторичного рынков и выглядит следующим образом:статистика,3 кв 2010, ПрагаПродавцы вторичного рынка уже с апреля-мая текущего года пошли на осознанное снижение цен, понимая, что иначе покупателя просто не найти. В 3-ем квартале 2010 года цены на некоторые квартиры в спальных районах  города продолжали снижаться. Особенно это было заметно в категории панельных домов в районах станции метро «Черный Мост», «Личин», «Летняны».

Девелоперы, представители первичного рынка, уже не могут позволить себе понижать цены, так как почти достигли дна, когда продажная цена готовой недвижимости с минимальной маржой покрывает расходы на строительство. Кроме того, многие застройщики надеются, что, не смотря на кризис, недовольство покупателей квартирами вторичного рынка может привести к оживлению спроса на новые квартиры. Это предположение подтверждается и данными чешской компании EKOSPOL a.s. : 9 месяцев 2010 года в Праге было продано 1954 квартиры, т.е. столько же, сколько за весь прошлый год. Предпочтения и платежеспособность покупателей постепенно меняют соотношения покупаемых квартир первичного и вторичного рынка.
проценты, 3 кв. 2010, ПрагаСегодня можно сделать вывод, что первичный рынок стабилизировался. Низкие процентные ставки по ипотеке, перспективы увеличения НДС, дерегулирование системы арендной платы, – все это является положительным фактором к возрождению продаж новых квартир. Если у  девелоперов и остался запас прочности и возможность еще пододвинуться в цене, то, при наличии перечисленных факторов, подобное движение было бы не обоснованным. Единственное, когда первичный рынок может не намного упасть в цене: рождественские акции по продажам квартир, построенных на докризисные кредиты и все еще не приобретенными потенциальными покупателями и инвесторами. С весны 2011 года рост цен на квартиры в новых домах прогнозируются на уровне инфляции.

В целом до конца года квартиры на вторичном рынке будут колебаться в пределах 1-1.5%  в зависимости от районов города. Квартиры в панельных домах на окраине, до реконструкции и расположенные далеко от метро, могут упасть в цене. Особенно в последний месяц, когда большинство захочет завершить сделку и закрыть финансовый год. Квартиры в «престижных» Прага 1 и Прага 2 останутся на том же уровне в ожидании своего покупателя. Чехи готовятся к Рождеству и Новому Году. Все главные события  чешского рынка недвижимости откладываются на 1-2 квартал 2011 года.

Ипотека. Тонкости чешского рынка

Ипотечный кредит с переменной ставкой — это особый вид ипотечного кредита, ставка по которому не фиксируется на весь срок кредитования, как по классической программе, а корректируется ежемесячно, поквартально или раз в год, в зависимости от заключенного договора с банком, ситуации на межбанковском рынке и изменении политики Народного Банка Чехии (аналога ЦБ РФ).

ипотечная процентная ставкаИпотечный кредит с переменной ставкой сегодня выгоден тем семьям, которые имеют постоянный и стабильный доход. Кроме того, этот доход после вычета выплат по ипотеке должен иметь «подушку безопасности», то есть быть достаточным для покрытия повышенной выплаты в случае увеличения ставки ипотечного кредитования.

Для тех, кто берет ипотечный кредит в Чехии такой процент более привлекателен. Например, на сегодняшний день на рынке в среднем процент по ипотеке находится в районе 5%. Получить 4,5% или 4% считается удачей. Однако, те кто заключит сегодня договор с UniCreditBank переменной ставке смогут взять ипотеку под 3,93%.

Для понимания формирования ситуации стоит сделать пояснения, что формирования ставки банковского процента по ипотеке зависит от ставки PRIBOR (Пражская межбанковская ставка предложения). Все процентные ставки по кредитам определяются как PRIBOR плюс фиксированная маржа банка.

Если ставка PRIBOR меняется не в лучшую сторону для кридитозаемщика, то можно перейти на фиксированную ставку по ипотеке заплатив банку комиссию за изменения условий ипотечного кредитования (2000 крон или порядка 80 евро).

Напомню, что уже почти год, как в Чехии возможно покупать недвижимость на физическое лицо не открывая фирму под покупку квартиры или дома.