Вот такие вот нехитрые советы основанные на собственном опыте. Если нужны финансовые менеджеры, которые все оформят, то могу посоветовать своих. Что в разрезе ипотеки (они только на ней специализируются), что в плане денег на ремонт (чешская пани) — работают быстро и я ими довольна-)

Следует различать 2 способа получения ипотеки:

• ипотека на физическое лицо
• ипотека на юридическое лицо (s.r. o в котором Вы являетесь собственником и директором)

Приобрести недвижимость в Чехии в кредит на физическое лицо может любой иностранец имеющий постоянный вид на жительство в стране; легальную заработную плату, приходящую на счет в чешский банк; выплачивающий все налоги и не имеющий никаких долгов внесенных в официальный реест. При условии выполнения всех начальных требований иностранец может просить кредит сроком до 20 лет и под процентную ставке от 4.9% до 6.0%. Процент по ипотеке зависит от первоначальной суммы, которую человек может самостоятельно заплатить за ипотечное жилье; суммы заработной платы получаемой по основному месту работы; наличию в одном из банков Чехии накопительного депозитного счета и/или участия в программе строительных сберегательных касс.

Если ипотека запрашивается на физическое лицо иностранцем, который имеет ВНЖ, то круг банков, готовых рассматривать такую заявку сильно сужается. Каждая заявка рассматривается в индивидуальном порядке и документы, которые банк требует для подтверждения платежеспособности варьируются в зависимости от правил кредитного заведения. Одно можно сказать достаточно точно, имея собственных средств менее 50% от стоимости недвижимости, получить ипотеку человеку с видом на жительство на «физическое лицо» достаточно трудно. Но, как показывает опыт, шанс есть и попробовать им воспользоваться стоит.

Ипотека на юридическое лицо – более простой вариант получения недостающих денег на покупку недвижимости в Чехии. Самое главное юридически правильно оформить устав компании и документы на ипотеку, чтобы в будущем иметь шанс, при желании, перевести кредит на физическую особу. Квартира или дом в Чехии «на фирму» — стандартная практика для многих иммигрантов.

Ипотека «на фирму» выдается на срок 5-15 лет. Процент по кредиту может составлять от 5.5-6% до 11-12% в зависимости от обеспечения и пакета документов, которые могут предоставить собственники компании. При этом в Уставе фирмы должна быть прописана только одна деятельность – «реалитная деятельность».

Как видите, ипотека для иностранцев в Чехии достаточно реальна, хотя и не так легка и доступна, как это было до кризиса.

Представленный анализ отвечает на главный вопрос покупателя недвижимости в Чехии «Что я могу купить на имеющуюся сумму?». В цену не включены посреднические услуги реалитных маклеров, которые сейчас составляют 2-3%, в зависимости от агентства. Покупателю необходимо знать, что иностранный гражданин может покупать недвижимость на физическое или юридическое лицо. Это возможно только в  отношении квартир, находящихся в частной собственности или продаваемых напрямую от девелоперов. Ниже рассмотрен рынок с точки зрения иностранного покупателя.

Как же вел себя рынок в первые 6 месяцев 2010 года?

Одной фразой, прошедшие за полгода изменения, можно охарактеризовать так: «у продавцов сдали нервы». Показательным стал сегмент рынка недвижимости в Праге1. Еще в 1-ом квартале текущего года продавцы Праги1 и Праги2 занимали выжидательную позицию. Продажа квартир в первые 3 месяца текущего года уменьшилась на 32%  и 49% соответственно. Психологическая война, казалось, затянется надолго. Однако в мае на рынке появилось много новых и относительно недорогих квартир. Среди предложений стоит особо выделить самую «инвестиционно привлекательную» категорию – «2+1». Именно такие квартиры стремятся покупать в центре Праги те, кто собирается сдавать жилье для краткосрочной аренды туристам. В процентном соотношении динамику средней стоимости квадратного метра в первом и втором квартале можно представить следующим образом:

Для относительно медлительного чешского рынка подобные изменения по элитным районам настоящая революция, основные причины которой лежат в консервативной политике ипотечного кредитования и выжидательных настроениях покупателей.Политика ипотечного кредитования в  Чехии достаточно консервативна, а  настроения  покупателей  выжидательны. Поэтому для относительно медлительного чешского рынка подобные изменения по элитным районам настоящая революция.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге в чешских кронах (анализ предложения) выглядел на конец первого полугодия следующим образом:

Та же таблица в пересчете на доллары США по курсу на день публикации:Средний метраж продаваемой квартиры в каждой из категории:«+ kk» в данной таблице обозначает, что кухонный угол расположен в комнате или одной из комнат;
«+ 1» — кухня отдельно от комнаты или комнат.

Как можно заметить из приведенной таблицы, относительная динамика среднего квадратного метра на квартиры (исключая районы Прага 1,2,3) находятся примерно в одинаковом диапазоне. Колебания стоимости между полной квартирой типа «2+1» и усеченным вариантом типа «2+kk» обуславливается тем, что квартиры, предложенные за рассматриваемый период, можно разделить на  2  категории:

1. отремонтированные
2. без предварительного ремонта

Чем больше отремонтированных или новых квартир выставлено на продажу, тем выше стоимость среднего м2 в рассматриваемом сегменте рынка.

В  приведенной  ниже  таблице рассмотрены первые промежуточные итоги изменения цен в первом полугодии 2010 года.

Чтобы понять отраженные на графике скачки следует сделать несколько примечаний.

Изменения Праги1 и Праги2 были рассмотрены выше. Исторически сложилось так, что Прага 3 «застряла» в положении «уже не элита и еще не обыватель». В течение первого квартала на рынке наблюдалось снижение относительной стоимости квадратного метра за счет минимальных объемов предложения, среди которого преобладали квартиры вторичного рынка требующие частичного или полного ремонта. Во втором квартале почти в 2 раза увеличился объем выставленных на продажу квартир. Кроме  того, улучшилось и качество самой недвижимости. В  сумме все  это вызвало относительный рост общей стоимости квадратного метра жилья от продавцов.

Интересные изменения происходили во втором квартале первого полугодия в «спальных» районах чешской столицы. Средняя стоимость квадратного метра в районах Праги 7,8,10 выросла к концу первого полугодия. Этому есть ряд объяснений:

1. Значительно вырос объем предложений;
2. В основном  продаются квартиры-новостройки, а это жилье, не  требующее  ремонта, что увеличивает среднюю стоимость квадратного метра;
3. Увеличение сегмента первичного жилья полностью перекрывает отрицательную динамику вторичного рынка.

Противоположная динамика отражается на графике по Праге5, которая в своих «спальных» окраинах так же имеет кварталы новостройки. По сравнению с ростом средней стоимости квадратного метра первого квартала,  во втором наблюдалось понижение цен на 5 %. Это связано с появлением квартир от 700 тысяч крон за «гарсонки» и «1+kk». Объемами дешевых квартир вторичного рынка на «2+kk» и «3+kk», где в отличие от 1-го квартала стали попадаться квартиры до 2 миллионов и 2.7 миллионов крон соответственно, что повлияло на расчет в общей динамике цен.

Второй квартал принес цены  на  квартиры, которые  смогли порадовать покупателей. Например, 3-х комнатная квартира в 66 квадратных метров, за 1 200 000 Kč ($62 357) стала лидером среди «отличившихся». Правда это старый панельный дом, и квартира требует ремонта. Но, даже при таких показателях, цена для пражского рынка недвижимости уникальна и находится на уровне 6-летней давности.

Подобные «отклонения» во втором квартале можно наблюдать довольно часто, а это значит, что самый «неликвид» рынок сбрасывает, пытаясь освободиться от балласта. По большому счету, стоимость ремонта в Чехии на порядок ниже, чем в России, поэтому  у всех желающих есть реальный  шанс купить такие «отличившиеся» квартиры.

По данным Чешского Народного Банка, разница между ценой продавца и покупателя в первом полугодии 2010 года составила 7,5%. Покупатели из других стран имеют возможность получить ипотечный кредит на покупку недвижимости. Несмотря на кризис, банки предоставляют ипотеку как иностранцам, которые покупают квартиру на фирму, так и тем, кто выступает в качестве «физического лица». Если покупатель может заплатить 50% и более, то некоторые финансовые учреждения предоставляют ипотеку и без подтверждения доходов. В этом случае процент по ипотеке будет уже не 5.5-6.5%, а 9-11% или больше. Каждая заявка на ипотеку рассматривается банком в индивидуальном порядке.

Таблицы составлены автором на основании расчетов, произведенных по данным из открытых источников. Полная или частичная перепечатка только с разрешения автора©

Ипотечный кредит с переменной ставкой сегодня выгоден тем семьям, которые имеют постоянный и стабильный доход. Кроме того, этот доход после вычета выплат по ипотеке должен иметь «подушку безопасности», то есть быть достаточным для покрытия повышенной выплаты в случае увеличения ставки ипотечного кредитования.

Для тех, кто берет ипотечный кредит в Чехии такой процент более привлекателен. Например, на сегодняшний день на рынке в среднем процент по ипотеке находится в районе 5%. Получить 4,5% или 4% считается удачей. Однако, те кто заключит сегодня договор с UniCreditBank переменной ставке смогут взять ипотеку под 3,93%.

Для понимания формирования ситуации стоит сделать пояснения, что формирования ставки банковского процента по ипотеке зависит от ставки PRIBOR (Пражская межбанковская ставка предложения). Все процентные ставки по кредитам определяются как PRIBOR плюс фиксированная маржа банка.

Если ставка PRIBOR меняется не в лучшую сторону для кридитозаемщика, то можно перейти на фиксированную ставку по ипотеке заплатив банку комиссию за изменения условий ипотечного кредитования (2000 крон или порядка 80 евро).

Напомню, что уже почти год, как в Чехии возможно покупать недвижимость на физическое лицо не открывая фирму под покупку квартиры или дома.