Рыжий Ангел: все о недвижимости в Чехии

Записи с меткой «Прага»

Дать вторую жизнь старой квартире всегда приятно. А уж в Чехии этих старых квартир процентов восемьдесят от всего жилого фонда. Чешские дизайнеры уже «набили руку» на такой работе. А это,  скажу я Вам, не так просто. Стены в старых домах не ровные. Потолки тоже. Подоконники трогать нельзя — исторический памятник. Я вот в своей квартире попросила разрешение сделать новые окна — куда там! Нельзя! Только жутко дорогие «из того же материала и в том же стиле» и можно. Так что окна отдельная песня. Среднестатистическая старая комната в стране выглядит примерно так:
Декоративный камин можно убрать и тогда вид 100% станет среднестатистическим. Из такой вот статистики дизайнеры и сделали новую гостиную для бабушки и внучки. Так как будут жить в доме разновозрастные женщины, то дизайн должен был устраивать обеих. Прочитать остальную часть записи »

Как и в любом другом городе мира в Праге есть свое муниципальное (городское) жилье. Часть этого жилья — новостройки и идут в продажу на рынок. Правда продаются они не частным лицам, а кооперативам, по-чешски называемыми дружествами. Всего в Праге около 10 900 квартир в 616 жилых домов, большинство из них находятся на Черны Мост. 1200 квартир в Праге 5 (спальные районы) и Праге 8. Эти районы кажутся мне более привлекательными и с точки зрения инфраструктуры и с точки зрения доступности к центру. Кооперативы должны выкупить предлагаемые городом дома и землю под ними и потом уже продавать паи. Так как жилье муниципальное, то скидки при заключении сделок не предусмотрены.
Город ожидает получить порядка миллиарда крон, которые пойдут на дальнейшее строительство и развитие инфраструктуры. Часть кооперативных домов будут 100% социальными, т.е. квартиры предоставляются для учителей, врачей, пожарных, полицейских и т.д. Плата за проживание в таких домах фиксированная и регулируется согласно уровню минимальной оплаты труда.
Вот такой вот экскурс в социальное жилье. И на Западе «оскал капитализма» имеет свои «человеческие черты».

Многие в Праге сейчас понимают, что аренда подорожала на столько, что проще купить квартиру в ипотеку и выплачивать те же самые деньги, но уже за собственное жилье. Кто-то, как я, предпочитает жить ближе к центру. Кто-то ищет новостройку на окраине Праги или около. Например, в небольшим местечке Каменицы, основанном в 1266 года и с 1763 года знаменитого своим небольшим и очень красивым замком. Природа, близость к Праге, куда ходят автобусы каждые 30 минут, привлекательны для многих чехов. Именно тут вырос квартал новостроек, которые уже облюбовали многие молодые пражане.Владельцы квартиры отдали все права в руки дизайнеров, поставив условие, что в дизайне не должно быть никакого красного или черного цвета. Хотелось яркости красок и оригинального решения. При этом, желательно, не дорогого. Так как хозяева квартиры еще молоды, то дизайнеры выбрали яркий лайм и его производные: желтый и зеленый цвет. Вся квартира имеет 45 м ² . Объединенные гостиная и кухня — 18 м ², где так же умещается и небольшой компьютерный уголок. Диван светло-зеленого цвета прекрасно дополняется теплым желтым орнаментам на стене, и дает квартиру по весеннему яркой и теплой. Оптимистичные цвета на стене контрастируют с противоположной стеной, где расположены кухня и телевизора и преобладает белый в сочетании с серым. На данном контрасте дизайнеры визуально определили разные функциональные зоны в помещении. Так как помещение выходит на север, то света будет не хватать. Поэтому было принято решение о навесных потолках и дополнительном люминесцентном освещении. По-моему получилось очень стильно и совершенно нет ощущения, что все пространство менее двадцати квадратных метров.

В этом году в Праге все сходят с ума по выдержанному английскому стилю. Еще еще вместо чешской речи на улице услышать английскую, то вместе с утренними туманами будет полное ощущение Туманного Альбиона. Выдержанный теплый английский стиль лучше всего соответствует промозглой осени. За окном ночью уже -2C, днем +5С и о лете теперь можно только мечтать. Вполне возможно, что нечто подобное есть и в Подмосковье, стоит только заглянуть на земельные участки по новой риге.
В этом году, несомненно, героями и любимцами дизайнеров будут вельвет и шерсть в теплых земляных цветах и все виды пледов. При этом стоит помнить главный девиз «чем проще тем лучше», при этом ткань не должна быть дешевой. Прочитать остальную часть записи »

Рынок  чешской недвижимости похож на сообщающиеся сосуды: если в первичном секторе настроение уныния, то на вторичном рынке — продавцы с заключают сделки, опускаясь еще на пару десятков тысяч крон от первоначальной цены в пользу покупателей. На первичном рынке «ниже падать в цене» просто не выгодно. Проще заморозить проект до лучших времен. Как рапортует чешское статистическое управление, в среднем на первичном рынке продажи упали на 4.1 % по сравнению с 9-ю месяцами аналогичного периода 2010 года. Начиная с апреля этого года пессимистов на первичном рынке, считающих, что в 2012 году объем продаж квартир в новых домах сократится, увеличилось с 30% до 50%. Девелоперы считают, что лучше делать меньше да лучше и ориентироваться на стабильного и денежного покупателя. При этом часть строительных компаний планирует строительство только относительно дорогих объектов повышенной комфортности, а другая часть сосредотачивает свое внимание на относительно дешевом массовом жилье. Правда, за счет чего будет происходить дальнейшее снижение себестоимости и, как следствие, понижение итоговой цены квартиры, остается „коммерческой тайной“. В любом случае, при повышении с 1 января 2012 НДС с продажи квартир (с 10% до 14%) не дает никаких предпосылок считать, что „квартиры завтра будут дешевле, чем сегодня.“

Куда более приятна для покупателей ситуация на вторичном рынке жилья. Рассмотрим ее на примере чешской столицы Праги. Напомним, что для более точного анализа рассматривается недвижимость Праги в зависимости от ее районов. Центральные районы: Прага 1, Прага 2 и часть Праги 3 (от центра и до метро Йирижего м Подебрад). Районы от Праги 4 до Праги 10 объединяют как старую Прагу (набережная у Влтавы, метро Андел и т.п.), так и спальные новостройки (район метро Черный Мост, Лужины, Ладви и т.п.). Кроме того, нами рассматриваются только квартиры находящиеся в частной собственности, так как именно они доступны к покупке иностранными гражданами, как за собственные средства, так и при помощи ипотеки.

Как видно, из вышеприведенной диаграммы, в целом 2011 год для покупателей – год стабильности. В первом квартале в центральных районах Праги 1 и Праги 2 у продавцов не выдержали нервы и произошло снижение цен. В некоторых спальных районах были сданы новые дома и за счет первичного рынка следом на 1-1.5% подрос вторичный. Но в целом цена на интересующий нас сегмент находятся примерно на одном уровне и все зависит от удачи и умения торговаться. Как показывает практика, при торговле между продавцом и покупателем, первоначальная цена и цена сделки может отличаться на 5-10% в пользу покупателя. В денежном, более наглядном, исчислении динамику приведенного графика можно выразить в таблице:

При расчете цены в евро, курс 24,9 кроны за 1 евро.

В таблице учитываются продаваемые квартиры, как после ремонта, так и требующие реконструкции. При расчете брались цены продавцов. Данные, приведенные выше, можно считать „условно средними“. Однако, если вы захотите купить квартиру в Праге, то, используя таблицу, сможете относительно спокойно подобрать неплохую квартиру после ремонта с меньшим метражом в выбранном районе или большую по площади и до реконструкции. Все зависит от Вашего выбора.

2011 год для покупателей чешской недвижимости из-за границы более благоприятен не смотря на все уверения местной прессы о призраке кризиса гуляющего по Европе. Если в начале года о покупке квартиры в кредит многие иностранцы и не задумывались, то уже с июля месяца местный рынок оживился. Если иностранец имеет ВНЖ и официально подтвержденные доходы в Чехии в течении года, собственные средства в размере от 30%, то есть все шансы, при адекватной оценке квартиры лицензионными оценщиками и не завышенной продавцом цене, получить кредит в банке на 20-25 лет под 4.8-6.5% годовых. Если же у иностранца уже ПМЖ, официально подтвержденные доходы и отсутствует задолженность по каким либо платежам на территории страны, то процент по ипотеке может быть от 3.8% и выше. В редких случаях, и в качестве исключения, банки могут рассмотреть доходы из-за границы. Как правило, надо иметь не менее 50% собственных средств и работать в достаточно известной международной компании. Правда, процент по ипотеке будет обсуждаться индивидуально. Кризис заставляет банкиров быть осторожными.
Стоит отметить, что если квартиру покупать с инвестиционными целями, т.е. для последующей сдачи в аренду, то не стоит рассматривать спальные районы в качестве инвестиций. Как правило квартиры там покупают местные. Большинство „денежных“ арендаторов – иностранцы проживающие в Праге, офисы которых находятся в центре или в нескольких остановках метро от центра. Если же рассчитывать на студентов, которые по несколько человек арендуют 2-3-4 комнатные квартиры, то стоит обратить внимание на центр или районы в непосредственной близости от университетов и институтов (например метро Девицка). Инвестиционная привлекательность квартиры зависит от многих факторов и, прежде чем покупать недвижимость в Чехии, стоит приехать и самому проверить „что, где, по-чем“.

_____________________

Данная статья может быть перепечатана только с разрешения автора.

Вчера я стала полноправным собственником квартиры в Чехии. Впереди капитальный ремонт. Так что, я пока изучаю опыт других. Поэтому сегодня представлю Вам квартиру, дизайн которой делали не профессионалы, а владельцы. По-моему, получилось не плохо. Хочу только заметить, что перед тем как обосноваться в Праге, владелица квартиры долго жила в Англии. Массивный стиль мебели мне, почему-то, подчеркивает ее «английское прошлое». Небольшая гостиная делится на зону отдыха и рабочую площадь. Что мне не нравится? Жалюзи. В моем понимание к такой мебели все же было бы лучше подумать вариант штор. Возможно не классические гардины, а более легкие, но придававшие помещению больше уюта. Прочитать остальную часть записи »

IKEA медленно и верно завоевала Чехию. Смех-смехом, но порой винтажная старая мебель или декорации стоят дешевле, чем современное творение дизайнерской мысли. Дешевле винтажа и старой мебели только IKEA. Именно по этому в Чехии можно часто встретить или квартиры полные антиквариата или усредненного модерна. План самой обыкновенной квартиры может стать идеальным стартом для «сам себе дизайнер». Самое главное иметь хоть небольшое чувство стиля. Все остальное за Вас сделает менеджер в магазине: начиная от подбора цветовой гаммы и заканчивая мебелью. Прочитать остальную часть записи »